Бас жаңалықтар
Маман кеңесі: 10-15 үйден артық қарамау керек. Үй сатып аларда нені білген жөн?
Сұхбат
06 Қазан 2021, 14:00 37518

Маман кеңесі: 10-15 үйден артық қарамау керек. Үй сатып аларда нені білген жөн?

Нұр-Сұлтан, BAQ.KZ тілшісі. Соңғы кезде үйдің бағасы тым шарықтап кеткені бұқара халықтың қалтасына ауыр соққы болғаны баршаға аян. Баспана бағасының осынша қымбаттауына не түрткі болды? Баға өсе бере ме, әлде осы деңгейде қала ма? Үй сатып аларда неге баса мән беру керек? құжаттарын қалай тексеріп алу керек? Қандай үйлерді ипотекаға ала алмайсыздар? Алаяқ риелторға ұрынып қалмау үшін не істеу керек? Осы және басқа да сұрақтарға риелторлық агенттіктің басшысы Ботагөз Мақыш жауап береді.

- Соңғы сауалға келсек, үй бағасы осылай өсе бере ме, әлде қалыпқа түсе ме? Баспана алуды жоспарлар отырғандар бар, «алған алғанда қалады» деп алып алу керек пе?

- Жалпы осы салада жүргеніме 4 жыл болып қалды. Өз тәжірибемнен айтайын осы жылдар ішінде үйдің бағасының түскенін байқамадым. Үй алар кезде біз көбіне оның жөндеу жұмыстарына, жиһазына мән беріп жатамыз. Ол да үйдің бағасына әсер етеді. Егер үй жақсы жерде орналасса, оны алып алуға тырысу керек. Себебі жөндеу жұмыстары деген уақытша нәрсе. Қолыңа ақша түссе, бір жылда жасап алатын дүние.

Жылжымайтын нарық саласында «перекупшики» деген түсінік бар. Олар ескі, жөндеу жұмыстары нашар үйлерді сатып алады да, арзанқолды жөндеу жұмыстарын жасап, үстіне баға қосып, сатып жібереді. Сатып алушылардың 80-90 пайызы үйдің ремонтына мән беріп, сатып алып жатады. Ал оның кәрізі не болып жатыр, балконы қандай, үйдің тұрған жеріне аса мән бере бермейді. Бір ескеретін жайт, жылдың соңында баға әрдайым қымбаттау болады. Жаңа жылды барлығы өз үйінде қарсы алуға тырысады. Көбіне осы кезде жылжымайтын мүлікке деген сұраныс жоғары болады. «Мертвый сезон» деген болады, ол қаңтар-ақпан айлары. Ол кезде жаңа жылдан кейін адамдарда ақша бола бермейді, шетелге барып демалып келеді дегендей. Үй алар кезде сол айларда іздеген дұрыс. Жаз кезі жылжымайтын нарықтың қара қазаны қайнайтын кез. Бізде үйде отырып алып, ешқайда шыққысы келмей, үй алғысы келетіндер көп. Үй алатын адам, ақпарат іздеуден жалықпау керек. Ол құрылыс компаниясынан алатын болса, сату бөліміне барып, кеңес алу керек, жүру керек, көру керек. Ол жерге барған соң, ең бірінші «жаңадан басталатын сатылым қашан басталады» деп сұрау керек. Ол жақсы, білікті менеджер болса, клиенттерді ұстау үшін «мынадай кезде, мынадай уақытта сатылым басталайын деп жатыр» деп айтады. Оны «старт продаж» дейді. Ол дегеніміз - сатылымның басталған алғашқы күні. Ол кезде баға ең төменгі деңгейде болады. Бір шаршы метр үшін 380 мың теңге болып тұрады делік. Ал ол 2 апта не 1 ай өткеннен кейін 410 мың теңгеге көтеріледі. Уақыт өткен сайын оның бағасы да көтеріле береді. Үй салынып, құжаты дайын болған кезде 490-500 мың теңге болуы мүмкін. Бұл енді сол жағалаудағы үйлердің бағасы. Тіпті «перекупшиктердің» өзі соны қадағалап отырады.

Дәл биыл үйдің бағасының қатты шарықтауына бірінші себеп - ол БЖЗҚ-дан ақша алуға рұқсат беру. Біздің қоғам ондай тәртіпке, артықшылыққа үйренбеген. Барлығы қорында жатқан ақшаны бүгін пайдаланып қалуға тырысып жатыр. Өйткені адамда ертең заң өзгеріп кетсе, не болмаса талап өзгеріп кетсе деген қорқыныш бар. Сұраныс бар жерде ұсыныс аз болса, баға көтеріледі. БЖЗҚ-дан ақша алу талабын қарастырған кезде жылжымайтын мүлік бағасын қадағалау жағы реттелмегендіктен, баға шарықтап кетті. Оны реттеудің жолы жоқ. Бізде әлеуметтік азық-түлік бағасын реттейді, жылжымайтын мүлікке келсек, бұл да бір әлеуметтік маңызды саланың бірі ретінде бұл салада да бағаны реттеу жолын қарастыру керек. Оны қарастырмай жатып, халыққа мүмкіндік беру, ертеңгі күні нәтижесі мүлде басқа болатынын ойластыру керек еді.

Былтыр астананың орталығында үйдің бағасы шаршы метрге 330 мың теңге болса, қазір 400-450 мың теңге. Бастапқы нарықта баға былтыр 208-300 мың болса, биыл олар 400-450 мың теңге қойып отыр. Егер бастапқы нарықта баға сондай болса, екінші нарықтағы баға да қатар өсіп отырады.

Бізде әлеуметтік осал топтарға арналған мемлекеттік бағдарламалар өте көп, бірақ нарық болғаннан кейін ондай жеңілдіктер үйге деген сұранысты ұлғайтады, сұраныс болғаннан кейін ол міндетті түрде үйдің бағасына әсер етеді.

Яғни бұл үйдің бағасына әсер етіп отырған екінші фактор, біріншісі БЖЗҚ болса, екіншісі осы деп едім. Үшіншіден, қосымша ипотека алуға көмектесемін деген делдалдар, не болмаса риелторлық агенттіктер араласқаннан кейін, ол да үйдің бағасына әсер етеді. Ол қалай? Риелтордың қызметінің ақысын жабу үшін үйдің иесі 12 млн тұратын үйін 12 млн 500 мыңға сатады. Риелтор қызметінің бағасын сол үйдің бағасына кіргізіп жібереді.

Тағы риелторлардан бөлек ұйымдар, делдалдар бар. «Ипотекасыз үй сатып алуға көмектесеміз» деген жарнамалар толып жүр. Бұл да қоғамға қажет болған соң құрылып отыр, бұлардың да қызметін пайдаланатын адамдар бар. Бірақ осындай ұйымдардың жұмысы үйдің бағасына кері әсерін тигізіп жатқанын ешкім қадағалап отырған жоқ. Сатушы өзінің ойындағы ақшасын алу үшін риелтормен жұмыс жасайды. «Маған қалай да болса 12 млн шығарып бер» дейді, ол риелтор бағалау компаниясына барып, нақты үйдің бағасын сұрайды. Ол мысал үшін 10-11 млн дейді. Ол 12 млн шығару үшін оған қосымша ақша төлейді. Бағалау компаниясы жасанды түрде 12 млн шығарып береді. Оны қалай істейді? Оны жарнама шығаратын сайттарға қосымша жарнама шығарып, бағасын алып шығады. Ал қосымша жарнаманы көрген басқа үй иесі «мына үйдің бағасы көтеріліп кетіпті ғой, мен де көтерейін» деп көтеріп жібереді. Сондықтан үйдің бағасы үшінші делдалдардың кесірінен өсіп отыр. Бәріне бірдей топырақ шашпайын, үйдің бағасына риелтор қызметінің ақшасын қоспайтын адамдар да болады.

Ал төртіншісі нақты құрылыс компанияларына байланысты. Пандемияға байланысты сыртпен қатынау әлсіреп қалғаннан кейін құрылыс материалдарының бағасы қымбаттап кетті де, бастапқы нарықтағы үйлердің бағасы көтеріліп отыр.

Дегенмнен де үйдің салу бағасы мен сатылу бағасы арасында үлкен айырмашылық бар. Үй салуға кеткен шығын мен сатылатын баға арасында айырмашылық өте үлкен. Құрылыс компаниялары бағаны үш айналдыра сатады. Бір пәтер салуға шаршы метріне 150 мың теңге жұмсаса, оны 300-350 мыңға сатады. Баға айырмашылығын көріп отырсыз ба?! Сол бағаның айырмашылығын қадағалайтын нақты жүйенің жоқтығынан болып отыр. Егер осыны реттейтін орган болса, мүмкін ол белгелі бір деңгейде үйдің бағасын қадағалауға мүмкіндік беретін еді.

Риелтордың міндетіне не кіреді? Ол қандай қызмет көрсетеді?

- Бізде «первичный» нарық пен «вторичный» нарықта істейтін риелторлар бар. Оның қызметі сізге берген құжатында нақты көрсетіліп тұрады. Яғни үй іздеп жүрген адамға жылжымайтын мүлікті тауып береді. Болмаса сатып береді. Ол үйді қалай тауып беру керек, қай ауданнан неше бөлмелі, пәтер қай қабатта болу керек, неше шаршы метр - барлығын сіз айтып, көрсетесіз.

- Сонда бастапқы нарық пен екінші нарықта жұмыс істейтін риелторлар екі бөлек пе?

- Екі нарықты бірге алып жүретіндер де бар, бірақ көбіне бөлінеді. Өйткені екі саланы бірге алып жүру оңай емес. Елордамыз күн санап өсіп жатыр, қазір 4 ауданға бөлінеді. Сол төрт ауданның ішінде тек бір ауданда ғана жұмыс істейтіндер болады. Риелтормын деп астананың бүкіл ауданынан үй іздеу - шығын. Біріншіден жол жүру шығыны, екіншіден уақыт шығыны, үшіншіден нарықты зерттемей бүкіл қаланы алып жүремін десе, ол біліксіз - риелтор. Өзінің жұмысын білетін адам белгілі бір ауданды таңдап, сол ауданда жұмыс істеуге тырысады. Себебі сатып алушы келгенде қандай үй, қай жылғы, неден салынған, плюс жақтары мен минус жақтарын айтып бере алу керек. Астанада «сақалды құрылыстар» бар, болмаса «муравейник» дегендер бар. Көбі үйдің тұрған жері мен қабатына қызығуы мүмкін, бірақ ішінде пәтері көп, халық нөпірі көп, есік алдында машина қоятын жері аз, есік алды кішкентай болуы мүмкін. Кісі көп жерде пәтерді көбінесе «квартиранттар» жалдап тұрады. Жасыратыны жоқ, көп жағдайда бұл қауіпті. Әсіресе тәулікке берілетін пәтер болса. Бірі кіріп, бірі шығып жүреді. Бұл кезде балалардың қауіпсіздігі үшін алаңдайсың.

Егер соның барлығына мән бермей, бүкіл қала бойынша жұмыс істеймін десең, онда тек жеңіл ақша табуды ғана ойлап тұрасың.

- Риелторлық агенттікті, сіз атап өткендей білікті риелторларды қалай таңдау керек? Жасыратыны жоқ, көптеген сатып алушы алаяқ риелторлардың құрбаны болып жатады? Риелтормен келісімшартқа отырғанда неге мән беру керек?

- Жалпы еліміздегі риелторлық кәсіпке келетін болсақ, осыған қатысты қандай да бір заңнама жоқ. Риелторлар жұмысын реттейтін, қадағалайтын белгілі бір орган жоқ. Кез келген адам риелторлық компанияда жұмыс істей береді. Бұл ретте заңдық тұрғыдан еркіндік берілген. Үйде істейтін риелторлар бар, оларды «маклерлер» деп атайды. Алматыда маклер десе, Нұр-Сұлтанда риелторлар дейді. Өздері жеке кәсіпкерлік ашып алып, офистері жоқ, үйде отырып істей береді. Жалғыз адам өзіне өзі жұмыс істейді. Ондай адамдардың қызметінің ақысы төмен болады. Оның біліктілігіне ешкім кепіл бере алмайды. Ертеңгі күні алдап кетсе де таба алмайсыз. Ондай жағдайларды күнде естіп те, көріп те жүреміз.

Мысал келтіре кетейін. Танысымның анасы осындай алаяқ риелтордың құрбаны болды. Ол үйді көрсетіп, бағасын 2-3 млн-ға асырып айтады. Ол кісі үйді ұнатып, аламын деп шешіп, жаңағы риелторға 300 мың кепілақша (задаток) беріп қояды. Жаңағы риелторымыз үй иесінен де сонша ақша алып алады. Үйді сату-сатып алу шартын жасағандай болып, қол қойғызып алып, қайта барлық құжатты өзімен бірге алып кеткен. Апамыздың қыздары үйді тым қымбатқа алып жатқанын біліп, шартты бұзбақшы болып, риелторды іздеп, таба алмай қалады. Не ақша жоқ, не риелтор жоқ. Мұны неге айтып отырмын, бұл нені көрсетеді? Бұл дегеніміз біздің елде нақты жүйе жоқ. Сатушы мен сатып алушының ортасындағы делдалдардың жұмысын реттейтін нақты заң жоқ. Біреуі өзінің аты үшін жұмыс істейді, біреуі бір күндік ақша табу үшін жұмыс істейді.

- Үй іздегенде неге баса назар аудару керек?

- Үй іздегенде ең бастысы кешенді тәсіл, жүйелі түрде қарастыру керек. Үй сатып алу дегеніміз - киім алу, не көлік алумен бірдей емес. Сондықтан таңдау әркезде болу керек. Адам жақсы риелтормен жұмыс істесе, ол сатып алушыға негізгі деген 10-15 пәтерді көрсетеді. Негізгі таңдауды сол 10-15 пәтердің ішінен жасаған дұрыс, себебі риелтор өзінің клиентін разы қылдыру үшін барын салып, бастапқы 10-15 вариантты сүттің бетіне шыққан қаймағын қалқып алғандай іріктеп, таңдап алып көрсетеді. Егер сатып алушы одан артық таңдап, жүріп алса, адамның ішкі қанағатсыздығы да рөл ойнап кетеді. «Тағы басқасы бола ма екен, бұдан да жақсысы шыға ма екен» деп жүре береді. Астанада үй көп, барлығын қамтып үлгермейсің, бастапқы көрсетілген жақсы пәтерлер сатылып кетеді. Іздеп жүрген ақшасына сай үй табу да қиындай түседі. Соңында адам шаршайды. Не болса, соны сатып алуға дайын тұрады. Үй іздегенде психологиялық тұрғыда соған дайын болу керек. Адам қатты шаршап, эмоционалды күйзеліс болған кезде, таңдауды дұрыс жасамай қалуы мүмкін.

Біріншіден, риелтор іздеген кезде үйді бұрын сатқан, не риелтор арқылы үй сатып алған таныстарға жүгінген дұрыс. Егер көңіліңізден шыққан риелтор болса, ол кез келген адамға сондай жұмыс сапасын көрсетеді.

Екіншіден, бізде үй іздейтін сайттар санаулы ғана. Сонда хабарлассаң, бірден риелторға түсесің. Кейбір компаниялардың комиссиясы жоғары. Көпшілік офисы бар, жарнамасы мықты компаниялар болса, олар көрсететін қызмет сапасы да жақсы деп ойлайды. Бірақ ол 100 пайыз кепіл бола алмайды. Неге? Өйткені кез келген жылжымайтын мүлік агенттігі риелторларды ресми түрде жұмысқа алмайды. 50/50 пайызбен келісім бойынша жұмыс істейді. Бұл дегеніміз - келісімшарт жасады ма, 50 пайызын агенттік алса, 50 пайызын риелтор алады. Сондықтан агенттік өзінің 50 пайызын көбірек табу үшін шексіз, сансыз риелторларды жұмысқа ала береді. Жылжымайтын мүлік саласында мамандар тұрақты жұмыс істемейді. Көп ауысады. Келетін де адам көп, кететіндері де өте көп. Бізде риелторларды дайындап шығаратын оқу орындары да жоқ. Мүлік жайында, сату-сатып алу жайында мүлде хабары жоқ адамдар келеді. Мейлі мектепті кеше бітірген бе, зейнеткер ме келе береді. Кейін өзінің жеке қасиеттеріне байланысты бұл салада қалып қояды. Игеріп әкете алмағандар жұмыстан шығып кетеді. Сондықтан бұл жерде білікті риелторларды табу - агенттікті табу арқылы шектелмейді. Дардай жарнамасына сеніп агенттікке барғаннан, өзінің жұмысын жақсы білетін риелтормен жұмыс істеген сізге анағұрлым пайдалы болмақ. Үй сатып алған, не сатқан адамнан да сұрасаңыз, осындай риелтормен жұмыс істегенмін деп айтады, ешкім сізге осы агенттікпен жұмыс істедім деп айтпайды. Ол көп жағдайда агенттіктің емес, риелтордың атын біледі.

- Енді негізгі риелторлармен жұмыс істеудің пайдасын айта кетсеңіз?

- Астанаға көбінесе басқа аймақтардан үй алатын адамдар көп келеді. Олар елорданың аудандарын, үйлерін, құрылыс компанияларын аса біле қоймайды. Әр ауданның артықшылықтары мен кемшіліктерін білмейді. Риелтор осы кезде әрі гид, әрі жылжымайтын мүлік саласының маманы ретінде көп көмек бере алады. Осындай тұрғыда риелтормен жұмыс істеген маңызды. Неге? Өйткені келген адам қай ауданда үйдің қанша тұратынын білмейді, риелтор тек таңдап беріп қана қоймай, үйдің құжатын тексеріп бере алады.

- Үйдің құжатын да реттеп, тексеріп алу жұмыстарына да көмектесе ме сонда?

- Көмектеседі. Егер ол білікті риелтор болса. Риелтордың бүкіл жерде байланысы болады. Несиеге аламын десеңіз, банкпен байланысы болады, келісімшарт жасау керек болса, нотариуспен байланысы болады, үйдің құжаттарын ретке келтіру керек болса, БТИ-мен байланысы болады. Үйді «первичкамен» алатын болсаңыз, құрылыс компанияларымен байланысы болады. Көбі риелторға «көзді жұмып 200-300 мыңды тегін береміз бе?» деп ойлайды. Іс жүзінде мұның барлығы оңай шаруа емес.

Риелтор арқылы үй сатып не сатып алмаған адам сыттай қарағанда расымен де риелтордың жұмысы үй көрсету ғана деп ойлап жатамыз. Сол үшін де жайдан-жай риелторға 200-300 мың береміз бе деген ой келетіні рас...

Одан қала берді үйдің бағасын келістіріп беретін риелторлар да бар. Бізде жылжымайтын мүлік бағасы реттелмейтін болғандықтан, көптеген үй иелері ойына келген бағаны қояды. Крышада осындай баға тұр екен, менің үйім де мықты деп бағасын асыра қойып жатады. Ол үйдің бағасын шығару үшін бағалау компанияларының көмегіне жүгініп, салыстырып жүрген ешкім жоқ. Әркімнің үйі өзіне жақсы болған соң, мейлінше қымбат баға қояды. Ипотекамен үй алған кезде оның бағасын шығару керек. Осы кезде риелтор бағалау компаниясына хабарласып, нақты бағасы қанша екенін біліп бере алады. Үйдің иесі пәтерін 18 млн теңгеге бағаласа, бағалау компаниясы ол үйді 15-16 млн-ға бағалауы мүмкін. Егер адам қолма-қол ақшаға алатын болса, міндетті түрде 2 млн теңге жеңілдік сұрайды, егер ипотекаға сатсаңыз, бағалау компаниясынан өтпейді деп түсіндіріп береді. Бұл жағдайды көп сатып алушы білмейді. Үй иесі пәтерін аса қымбатқа бағалап, ол бағалау компаниясынан өтпей, ипотекаға үй ала алмай жатқан кездер содан болады. Осы тұрғыда риелтордың көмегі бар. Мына жақтан риелторға төлемей, 200-300 мыңды үнемдеп тұрғанда, қымбат үйге кезігіп, 2-3 млн теңгеге ұрынып жататындар да бар.

Қазақастанда үй салу қарқыны өсіп келе жатыр. Үй сатып алу қиындай береді. Себебі таңдау көп.

- Көбі риелторларға алданып, аузы күйіп қалатын жағдайлар да бар ғой... Неге біреу жақтайды, біреу даттайды?

- Иә, себебі бізде риелторлардың жұмысын реттейтін қандай да бір орган жоқ. Бізде не бағаны, не риелторлардың жұмысын, жалпы жылжымайтын мүлікке қатысты кез келген тақырыпты, кез келген проблеманы реттейтін белгілі бір орган жоқ.

- Жылжымайтын мүліктің бағасы неге өсіп жатыр?

- Жаңа айтып өткенімдей, қадағалау құзырлы органның бақылауында болмағаннан кейін баға өзімен өзі үрленіп жатыр. Ашығын айтқанда, үйдің сапасы ұсынған бағаға әркез сәйкес келе бермейді. Астананың орталығын қоя тұрайық, оның шетіндегі Ильинка деген жерде қазір 2-3 қабатты үйлер бар. Бастапқы баға ретінде белгіленген баға былтыр шаршы метр үшін 150 мың теңге болатын. Ал биыл ол 270 мың теңге тұрады. Ол 100 мың теңгені қайдан қосты? Осы үйдің сапасы мен бағасын қадағалайтын нақты органның болмағынынан кейін баға өсуі жүгенсіз кетеді. Мысалы, сол Ильинкадағы жердің бағасы астананың ортасындағы жердің бағасынан арзан ғой?! Негізінен жылжымайтын мүлік немен бағаланады, жердің құнымен бағалады. Ал бізде қате түсінік қалыптасқан, біз пәтердің бағасымен есептейміз. Негізінде ол жердің құны. Пәтер үй орналасқан жердің бағасына сәйкестенуі керек. Мысалы, астана орталығы мен шетіндегі жердің бағасының айырмашылығы бар. Ал пәтер бағасында айырмашылық үлкен емес. Осыны қадағалайтын жүйе болмағаннан кейін, риелторлармен де проблема туындайды, үйдің сапасымен де, үйдің бағасымен де проблема туындайтыны содан.

- Риелторлардың қызметінің құны қанша? Астанада 4 аудан бар дедік, сол ауданда сатылатын үйдің бағасына да байланысты бола ма? Қызмет құны өзгеріп отырады ма?

- Бағаны агенттік әркім өзінше қояды. Үйде отырып, өзіне-өзі жұмыс істеп отырғандар арзан алады, 150-200 мыңдай. Компанияларға келетін болсақ, 290 мың минималды, белгілі бір өлшемге келгеннен кейін ар жағында 1 пайыз жүреді. Мысал үшін 45 млн-ға үй сатсаң, 1 пайыз деген секілді. Баға әртүрлі 200-250-290 мың деп кете береді. Бұл 30 млн-ға дейінгі үйлер үшін, егер 30 млн-нан жоғары баға болса, онда 1 пайыз болады. Бұл жерде де нақты баға белгілеу жоқ. Ресейде бірден 3 пайыз қояды. Қазақстан бойынша әртүрлі пайыздық көрсеткіш. Бізде үй сатып алғанда үй сатушы да, үй сатып алушы да риелторға ақша төлейді. Тағы да айтам, бұл негізі ешқандай заңнамамен реттелмеген, міндеттелмеген. Бұл риелтордың пысықтығынан. Кей облыстарда бірден 2 пайыз төленеді. Мысалы, біреу үйін сатып бер десе, саған 2 пайызын бірден төлеп тастайды да, пәтер сатып алушы саған ақша төлемейді. Бір жақтан ғана алады, бірақ екі пайыз алады. Біріздендірілмеген, сондықтан баға туралы айту кішкене қиындау.

- Үйді сатып алған кезде қандай құжаттарға назар аудару керек?

1. Сату-сатып алу келісімшарты. Бұл көбінесе екінші нарықта болады, үй иесінен екінші үй иесіне өткен кезде жасалады.

2. Айырбас шарты/ келісімшарты. Бір қаладан екінші қалада тұрған адамдар пәтерлерін айырбастаса, не бір қалада тұрып бір-бірімен пәтер алмасса жасалады.

3. Сыйға тарту шарты. Ата-анасы баласына үйін қалдырған кезде жасалады.

4. Табыстау шарты. Бұл құрылыс салушы компания үйді сатып алушының атына тапсырған кезде жасалатын келісімшарт.

Қазір бұл жүйе түгел автоматтандырылған. Қазіргі келісімшарттарда штрихкод тұрады. Сол арқылы тексергенде сіздің үйіңіздің қандай статуспен тұрғанын бірден тексере алады. Үйдің тіркелген не тіркелмегенін бірден біле алады. Яғни келісімшарттың форматы жыл сайын өзгереді. Екінші жүретін құжат ол техпаспорт, үйдің сипаттамасы. Үйдің адресі және кадастр нөмірі көрсетіледі. Кейінгі техпаспорттарда үй иесінің аты жазылмайды, 2015 жылға дейін жазылып келген болатын. Себебі үйді сату-сатып алу процесі жиі болғандықтан, техпаспортты қайта-қайта ауыстырмас үшін жасалған. Бұл қағазбастылықты азайту мақсатында жасалған дүние.

Егер үйдің техпаспорты ескі болса, оны міндетті түрде ауыстыру керек. Онда үй иесінің аты-жөні, кадастр нөмірі қаламмен жазылып тұрады, балкон бөлек тұруы мүмкін, жаңа стандарт бойынша ол жалпы шаршы метрге кіріп тұруы керек. Осының барлығы техпаспортта көрініс таппаса, оны жаңарту керек. Оны қалай жаңартады? ХҚКО-ға барады, тапсырыс береді, ол құзырлы мекемелерге сұрау жібереді. Одан адамдар келіп, үйдің шаршы метрін қайта өлшеп, жаңа техпаспорт пен қорытынды сараптама береді.

Балкон жалпы шаршы метрге кіріп тұрса, үйдің шаршы метрі бөлек, кірмей тұрса, бөлек болады ғой. Балконы жалпы шаршы метрге кірмей қалған үйлерді ипотекамен алмай жатады. Бәрі бір жаңа техпаспорт сұратады. Қолма-қол ақшамен ала береді. Кейін үй иесі өзі жөндетіп алады.

Жаңа үйлерде көрініс табатын проблемалар, ол үйдің жоспарын өзгертіп жіберіп жатады. Ал оны техпаспортқа енгізбейді. Ас үйдің қабырғасын алып тастап жатады немесе бөліп, қабырға тұрғызып алады. Ал оны ипотекаға сататын болса, тағы да өтпейді. Сол себепті қандай да бір өзгерістер енгізсе, техпаспортты міндетті түрде заңдастыру керек. Негізгі техпаспорт пен үйдің қазіргі қалпындағы жоспарда өзгерістер, айырмашылықтар болса, ол екітүрлі үй болып саналады да, ол үйді банк кепілдікке алмайды.

Тағы үйдің меншік иесі екенін дәлелдейтін бір құжат - сыйға тарту куәлігі. Әке-шешесі баласына үйді қалдырып кеткенде осы құжат болу керек. Болмаса үй иесі қайтыс болған жағдайда балаларына үлес болып бөлінеді, сол кезде үй иесі болып, сол балаларының аты-жөндері жазылып тұрады. Сатқан кезде барлық баланың рұқсаты керек болады. Жекешелендіру куәлігі деген болады, ол да келісімнің орнына жүреді. Осының барлығын тексеретін справка №2 деген құжат болады. Оны тек үйдің иесі ХҚКО-дан алады. Сондықтан үй сатарда осы құжаттардың барлығын ретке келтіріп алған дұрыс.

- Қалай ойлайсыз, риелторларға курс, яғни оларға арнайы білім беретін курс ашу қажет пе?

- Меніңше міндетті түрде керек. Біреу үйін сатып, риелторға 200-300 мың берген соң ойлайды, мен бір ай немесе 2 ай жүріп тапқан табысымды бір үй сатып қана алуға болады екен деп. «Мен де неге риелтор болмаймын» деген ойға кетуі мүмкін. Бірақ риелторлыққа келген адам жоғарыда айтып өткенімдей, арнайы білімі жоқ адамдар. Зейнеткер ме, студент пе, кеше мұғалім болды ма, айырмашылығы жоқ. Осы саланы меңгеріп, іліп әкетіп, пысықтығының арқасында риелтор болып жұмыс істейді. Жастар көбіне керемет мол ақша табамын деп келеді. Адамдармен сөйлесу, кеңес беру, тіл табыса алмаған соң кетіп қалатындар да көп.

- Енді тағы бір сауал, риелторлар қызметі қашан реттеледі?

- Жалпы жылжымайтын нарық саласына мән берілген жағдайда реттеледі. Жасыратыны жоқ, БЖЗҚ-дан артық ақшасын алуға рұқсат берген кезде нарықта үлкен ажиотаж болды. Баға бірден секіріп кетті. Бұл біріншіден. Екіншіден, бізде мемлекеттің қолдауымен қандай да бір ипотекалық бағдарлама енгізілсе, оның барлығы үйдің бағасына әсер етеді. Яғни қандай да бір ипотекалық бағдарлама енгізген кезде, үйдің бағасын да реттеу жағын ұмытпау керек. Ол қарастырылмағаннан кейін, Үкімет тарапынан реттелмегеннен кейін баға жағынан да хаус болады, риелторлық қызмет жағынан да тәртіп болмайды. Жалпы жылжымайтын мүлік біздің қоғамның осал тұсы болып тұр. Үкіметтің қолдауын демесем де, қадағалауын қажет етіп отырған сала. Осы дүниелер ретке келтірілген кезде, біріздендірілген кезде тәртіп болады.

- Уақыт бөліп, сұхбат бергеніңізге көп рахмет! 


Фото: дереккөз
Загрузка...