Ақша төлемес бұрын жасалатын бес тексеріс: Салынып жатқан үйден пәтер сатып алғанда қалай қателеспеуге болады?

Салынып жатқан үйдегі пәтер қашанда тартымды көрінеді: бағасы төмен, жоспарлау нұсқалары көп, ал менеджер «соңғы жеңілдік» дәл бүгін ғана берілетінін айтып сендіреді. Бірақ әдемі рендер мен пәтер кілтін алудың арасында рұқсат құжаттары, келісімшарттар, құрылыс жұмыстары, кейде бірнеше жылдық күту кезеңі жатыр.

Құрылыс салушыны қалай тексеруге болады? Ақша төлемес бұрын қандай құжаттарды сұрату керек? Үйді тапсыру мерзімі тым оптимистік болжам екенін қандай белгілерден байқауға болады? Осы сұрақтарды BAQ.KZ тілшісі сарапшылармен бірге талдап көрді.

Алдымен құжат, содан кейін эмоция

Adilzanger заң консультанттары палатасының заң консультанты Юлия Абжанова пәтер терезесінен көрінетін көріністі таңдаудан бұрын үш нәрсені тексеруге кеңес береді.

Біріншісі – компанияның дәл осы үйге немесе құрылыс кезегіне үлескерлердің ақшасын тартуға құқығы бар ма? Мұндай құқық әкімдіктің рұқсатымен немесе Қазақстан тұрғын үй компаниясының кепілдігімен расталуға тиіс.

Екіншісі – нысанның құжаттары. Уәкілетті компанияның жер учаскесіне құқығын, жобаны, құрылыс-монтаж жұмыстарының басталғаны туралы хабарламаны, үйдің сипаттамалары мен мәлімделген мерзімдерді тексеру қажет.

Сатып алушы осы мәліметтердің бәрін келісімшартқа қол қоймас бұрын сұратуға құқылы.

Үшінші тексеріс мәміленің өзіне қатысты. Сатып алушыға белгіленген нысандағы үлестік қатысу шарты ұсынылуы керек. Ал ақша құжаттарда көрсетілген уәкілетті компанияның банктік шотына түсуге тиіс.

Қаражат аудармас бұрын үлестік қатысу шартының белгіленген тәртіппен есепке қойылғанына көз жеткізу маңызды.

Құрылыс салушының ақша қабылдауға құқығы бар екенін қалай білуге болады?

Юлия Абжанова сату бөлімінен үлескерлердің ақшасын тартуға берілген рұқсаттың немесе ҚТК кепілдік беру туралы шартының нөмірі мен күнін сұратуға кеңес береді.

Одан кейін ақпаратты homeportal.kz сайтындағы үлестік құрылыс нысандары бөлімінен салыстырып тексерген жөн. Мекенжай, үй немесе құрылыс кезегі, уәкілетті компанияның атауы мен БСН-і, сондай-ақ рұқсат құжатының деректемелері сәйкес келуге тиіс.

Егер деректер сәйкес келмесе немесе сұрақ туындаса, рұқсат берген органға не ҚТК-ға жазбаша растау сұрап жүгінуге болады.

Құрылыс жүргізуге рұқсат пен үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат – екі бөлек құжат. Заңда үлестік құрылыстың үш тетігі қарастырылған: Бірыңғай оператордың кепілдігі, екінші деңгейдегі банктің қатысуы және үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін ақша тарту. Соңғы екі тетік үшін жергілікті атқарушы органның рұқсаты қажет, – деп түсіндіреді заңгер.

Бұл – маңызды мәселе. ҚТК кепілдігінің болмауы жобаның заңсыз екенін білдірмейді: заңнамада өзге де тетіктер қарастырылған. Ең бастысы – компанияның таңдаған тетігі бойынша ақша тартуға құқығы болуы.

Үлестік қатысу шарты, бронь және «инвестициялық шарт» – үш бөлек құжат

Қол қойылып, есепке қойылғаннан кейін үлестік қатысу шарты сатып алушыға пәтерді келісілген талаптармен және белгіленген мерзімде беруді талап ету құқығын береді. Бірақ адам пәтердің меншік иесі атанатын сәт кейінірек келеді.

Броньдау шарты пәтерді сатып алушы үшін уақытша бекітіп қояды. Ал алдын ала сатып алу-сату шарты негізгі мәмілені болашақта жасасуды көздейді.

Бұл екі құжат та үлестік қатысу шартын алмастырмайды.

«Инвестициялау шарты» деген әдемі атау да оларды үлестік қатысу шартына айналдырмайды. Құжаттың атауы компанияға үлестік құрылыс туралы заңнама талаптарын айналып өтуге құқық бермейді.

Сарапшы үлестік қатысу шартындағы мерзімдерге ерекше назар аударуға кеңес береді.

Үйді пайдалануға беру күні мен сатып алушыға кілт тапсыратын күн – бір нәрсе емес.

Пәтердің сипаттамаларын да тексеру маңызды: қабаты, нөмірі, ауданы, жоспарлануы, әрлеуі және коммуникациялары. Менеджердің ауызша айтқан уәделерінің бәрі қағазда да көрсетілгені жөн. Сату бөлімінің жады жарнамалық буклеттен де қысқа болуы мүмкін.

Сондай-ақ пәтердің жалпы құнын, шаршы метрінің бағасын, төлем кестесін және өлшеуден кейін ауданы өзгерсе, құнын қайта есептеу тәртібін тексерген дұрыс.

Жобаны өзгерту, шартты бұзу және ақшаны қайтару мерзімдері де бөлек қаралатын тармақтар.

Шарттың қандай тармақтары күмән тудыруға тиіс?

Құрылыс салушыға сатып алушының келісімінсіз мерзімдерді өз бетінше шегеруге немесе пәтердің сипаттамаларын өзгертуге мүмкіндік беретін тұжырымдар сұрақ туғызуға тиіс.

Сайтта ақпарат жарияланса, ол автоматты түрде үлескердің келісімі болып саналатын талаптарға да мұқият қараған жөн. Шарт бұзылған жағдайда ақшаны қайтаруға іс жүзінде мүмкіндік бермейтін ережелер де назардан тыс қалмауы керек.

Юлия Абжанова мұндай тармақтарды құжатқа қол қоймас бұрын талқылауға кеңес береді.

Үлестік қатысу шартының талаптарын өзгерту үшін тараптардың келісімі және тиісті рәсімдеу қажет. Сатып алушының қол қоюы кез келген біржақты талапты заңды ете алмайды.

Құрылыстағы әдеттегі шаруашылық және ұйымдастыру қиындықтары да автоматты түрде форс-мажор деп танылмауға тиіс.

Компания туралы бұрын салған үйлері таныстырылымнан көп ақпарат береді

Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы, девелопер Диляра Сейтнурова алдымен компанияның бұған дейін не салғанын қарауға кеңес береді.

Тек сайтынан қарап қою жеткіліксіз.

Ол салған үйлердің тізімін жинаңыз. Үйлердің нақты тапсырылған мерзімін сату басталған кезде уәде етілген мерзіммен салыстырыңыз. Екі-үш жылға кешігу – проблемасы бар компанияларға тән жағдай. Тұрғындар қоныстанған үйлерге барып көріңіз. Бірнеше жыл пайдаланылғаннан кейін қасбеттердің, кіреберістер мен аулалардың жағдайы қандай екенін бағалаңыз. Тұрғындармен сөйлесіңіз. Олардың пікірі кез келген буклеттен шынайырақ, – дейді сарапшы.

Құрылыс салушының нысанды тапсырғаннан кейінгі әрекетіне де назар аударған пайдалы: кепілдік аясындағы кемшіліктерді жоя ма, тұрғындардың өтініштеріне жауап бере ме?

Бір сот дауы міндетті түрде елеулі мәселе бар екенін білдірмейді. Бірақ сатып алушылардың бір-біріне ұқсас шағымдарының көп болуы мұқият тексеруді қажет етеді.

Қосымша мәміле жасалатын заңды тұлғаның мәртебесін тексеріп, оның жоба құжаттарындағы уәкілетті компаниямен сәйкес келетініне көз жеткізген жөн.

Пәтер тым арзан ба? Себебін сұраған дұрыс

Нарықтағы бағадан едәуір төмен баға қашанда тартымды көрінеді. Бірақ сарапшы алдымен мұндай жомарттықтың себебін анықтауға кеңес береді.

Төмен баға қашанда сұрақ тудырады. Жылжымайтын мүлік нарығында сыйлық болмайды. Кейде жеңілдіктің себебі түсінікті: құрылыс әлі қазаншұңқыр кезеңінде, орналасқан жерінде инфрақұрылым жоқ, жоспарлау шешімдері қолайсыз немесе пәтер төменгі қабатта орналасқан. Құрылыс салушыға шұғыл ақша ағыны қажет болуы да мүмкін, – дейді Диляра Сейтнурова.

Бөліп төлеу шарттарын бөлек бағалау керек.

Пәтердің толық төлем кезіндегі және бөліп төлеу кезіндегі бағасын, бастапқы жарна мөлшерін және барлық төлемнің жиынтық сомасын салыстыру қажет.

Тіпті «пайызсыз» бөліп төлеудің өзінде артық төлем пәтер құнына енгізілуі мүмкін. Сондықтан жарнамадағы мөлшерлемені емес, нақты жұмсалатын ақшаны есептеген дұрыс.

Үйді уәде етілген мерзімде салып бітіру мүмкін бе?

Сарапшы үйді тапсыру мерзімін құрылыстың нақты кезеңімен салыстыруға кеңес береді.

Диляра Сейтнурованың бағалауынша, жұмыс қалыпты қарқынмен жүрсе, көпқабатты үйдің монолитті қаңқасына шамамен әрбір бір-екі аптада бір қабат қосылуы мүмкін. Бірақ жылдамдық жобаға, құрылыс технологиясына, маусымға және өзге де факторларға байланысты.

Егер алаңда қазір тек қазаншұңқыр ғана болса, ал он алты қабатты үйді бір жылдан кейін толық тапсыруға уәде берілсе, мерзімдерді әсіресе мұқият қараған жөн.

Өйткені қаңқадан кейін қасбет, инженерлік жүйелер, ішкі әрлеу, абаттандыру және жарнамалық роликте тым жылдам аяқталатын өзге де көптеген жұмыс қалады.

Құрылыстың ілгерілеуін бақылау да пайдалы. Сарапшы homeportal.kz сайтындағы және құрылыс салушының есептеріндегі нысанның бірнеше айдағы фотосуреттерін салыстыруға кеңес береді. Егер көзге көрінетін өзгеріс болмаса немесе жұмыс үнемі тоқтап қалса, бұл қосымша сұрақ қоюға себеп.

Шығын пәтердің бағасымен шектелмейді

Бюджетті пәтер сатып алғанға дейінгі емес, көшіп кіргенге дейінгі шығындарды ескере отырып есептеген дұрыс.

Пәтер құнынан бөлек, шартты заңгерге тексертуге, нотариус қызметіне, банк комиссияларына және ипотека кезіндегі сақтандыруға шығын шығуы мүмкін.

Пәтердің ауданы түпкілікті өлшенгеннен кейін қосымша ақы төлеу қажеттігі де туындауы ықтимал.

Жөндеу – бөлек шығын. Әсіресе пәтер әрленбеген немесе әрлеуге дайын күйде берілсе. Оған жиһаз, сантехника, тұрмыстық техника және көшу шығындары қосылады.

Қоныстанғаннан кейін үйді күтіп ұстау шығындары, мүлік иелерінің бірлестігіне төленетін жарналар және мүлік салығы сияқты тұрақты төлемдер пайда болады.

Сондықтан құны шартты түрде 30 млн теңге болатын пәтер қоныстойға дейін-ақ «30 млн теңгелік» пәтер болудан қалады.

Қандай жағдайда ақша төлемеген дұрыс?

Сарапшылар мәміле жасауға асықпауға кеңес беретін жағдайлар бар.

Шұғыл шешім қабылдауға қысым көрсету, үлестік қатысу шартының жобасын танысу үшін беруден бас тарту, ақшаны жеке тұлғаның картасына аударуды немесе шартсыз қолма-қол төлеуді сұрау күмән тудыруға тиіс. Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат немесе ҚТК кепілдігі туралы сұрақтардан жалтару да мәмілені тоқтата тұруға себеп, – дейді Диляра Сейтнурова.

Құрылыс салушыға кейін заң бұзғаны үшін салынатын айыппұлдың өзі сатып алушының ақшасын қайтарып, пәтерін салып бермейді.

Сондықтан ең тиімді қорғаныс сотта емес, алғашқы ақша аударымына дейін басталады.