Нұр-Сұлтан, BAQ.KZ тілшісі. «Тұрғындардың төлем қабілеті төмен. Баспана бағасы арзандайды. 2008 жылдың дағдарысында солай болған, биыл да сондай жағдай орын алады». Халық айтса, қалт айтпайды. Қос бірдей карантин мен девальвация тұрғын үй нарығына қалай әсер етті? Қазір үй алған тиімді ме? Елдің болжамы қаншалықты рас? Материал қымбаттап жатқанда, құрылысы бітпеген үйден пәтер алу қаншалықты қауіпті?
Осы сауалдарды тұрғын үй нарығын зерттеуші сарапшыларға қойған едік.
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов
Сатушылар девальвацияны «уралап» қарсы алды
Пандемия соңғы екі жылда енді-енді ес жиып, жақсы динамика көрсетіп келе жатқан тұрғын үй нарығының тұраулауына әкеліп соқты. Өткен жылы тұрғын үй бағасы төмендеп, жылжымайтын мүлік саудасы қыза бастаған. Алайда карантин мен девальвация дегенін жасады. Алғашқы карантинде нарықта тыныштық орнады. Бәрі күтумен болды. Көбінің санасында «баға төмендейді» деген ой қылаң беріп жатты. Бірақ олай болмады. Доллар шарықтап, баға қоса көтеріліп кетті. Ал сатушыларда «доллар өссе, тұрғын үй бағасы өсуі тиіс» деген қағида қалыптасқан. Олар девальвацияны «уралап» қарсы алды. Баға осы принцип бойынша жасанды көтерілді.
Баға бастапқы қалпына оралады
Осы жылдың наурыз айында болжағанымыздай, екінші нарықтағы тұрғын үйдің бағасы тұрғындардың сатып алу қабілеті болмаған соң төмендеп келеді. Көптеген қазақстандықтардың айлығы сақталмайтын еңбек демалысына шығуға мәжбүр болғанын да ескеруіміз керек. Мынандай жағдайда бұрын ипотека алған тұрғындардың өзі оны төлеуге қиналуы мүмкін. Сондықтан жыл соңына қарай нарықта ипотекаға алынған тұрғын үйлер сатылымға көптеп шығады.
Карантин шешілгеніне біраз ғана уақыт өтті. Дегенмен Алматы мен Нұр-Сұлтанда екінші нарықтағы тұрғын үй бағасы доллар өскенге дейінгі деңгейге оралады деген болжам бар. Шамамен 10-15 пайызға төмендеуі тиіс.
Жаңа үйлер тек девальвациялық процестерге сай өсуі мүмкін. Бұл негізінен 1 және 2 категориялы элиталық және бизнес кластағы үйлерге қатысты. Ал 3 және 4 санаттағы эконом және комфорт санаттағы үйлер соңғы жарты жылда қалыптасқан баға деңгейінде қалуы керек.
Үйді қарашада алған дұрыс
Егер екінші нарықтағы тұрғын үйді сатып алуды көздеп жүргендер болса, қараша айына дейін күте тұруға кеңес берер едім. Бұл кезде сұранысқа сай баға қалпына келе бастайды. Ал жаңа үй сатып аламын деушілер дәл қазір кірісулері қажет. Өйткені құрылыс компаниялары жеңілдіктер ұсынып, бөліп төлеу мен түрлі акциялар енгізіп, бағаны төмендетуде. Дәл қазір құрылысы аяқталған дайын үйлер көп. Бұл әсіресе Алматы қаласының тұрғындарына қатысты. Өйткені мұнда жаңа үй салу үшін аумақ табу мәселесі де жоқ емес.
Арендаторлар клиент ұстап қалу үшін бәріне дайын
Ал арендалық тұрғын үй нарығында баға төмендеп келеді. Бұл немен байланысты? Біріншіден, жоғарыда атап өткенімдей, тұрғындардың төлем қабілетінің төмендегенімен, екіншіден, миграциялық процестер, қазір студенттер мен көптеген жұмысшылар қашықтан жұмыс істеуге көшіп, тұрғылықты мекенжайларына оралған. Қазір нарықта арендалық пәтер көп, ал сұраныс төмен. Бұл тек пәтерге қатысты емес. Кеңсе, ғимараттарды жалға алуда да осындай жағдай орын алып отыр. Көптеген бизнестің онлайнға көшіп, кішірек кеңселер мен алаңдарды таңдауы, жабылуы мұндағы сұранысты да төмендетті.
Қазір арендаға берушілер клиентті ұстап қалу үшін бағаны түсіруге мәжбүр. Сосын олардың да салық төлеуші жеке кәсіпкер екенін ұмытпау керек. Үкімет деңгейінде кәсіпкерлер үшін салық жеңілдіктері қарастырылып жатыр. Бұл да бағаның төмендеуіне әсер етуі мүмкін.
Материалдың қымбаттауы құрылыс мерзіміне кері әсер етеді
Қазіргі күні құрылыс материалдарының 65 пайызы отандық, 35 пайызы импорттық өнімдер. Ал импорттық материалдардың бағасына девальвациялық процестер әсер етеді. Енді салынатын тұрғын үй бағасының шаршы метрі 5 пайызға өсуі мүмкін. Құрылыс материалдарының қымбаттауы бағаға ғана емес, мерзімге де әсер етеді. Сондай-ақ, құрылыс компаниясының қабілеті де сынға түседі. Пандемия кезінде құрылыс жүргізіп, адамдарда табыс жоқ кезде оны сатуға олар қаншалықты бейімделе алады? деген сұрақ туындайды мұндайда. Жалпы, менің ойымша, құрылыс нарығында тек ірі компаниялар қалады. Бір нәрсені атап өту керек, соңғы жылдары жаңа үйлер нарығында белсенділік жоғары. Мемлекеттік бағдарламалар мен ипотекалық заемдарды субсидиялау өз жемісін беріп жатыр. Тұрғын үй құрылысын кепілдендіру қорының үлескерлік келісімшартпен салынып жатқан үйлерді кепілдендіруі де осы саланың тұрақты дамуына әсерін тигізді.
Мемлекеттік бағдарламалар моноқалалар мен аймақтарға бағытталуы тиіс
5-10-20 мемлекеттік бағдарламасы нарықтағы жағдайға әсерін тигізеді деп ойлады көпшілік. Бастапқыда халық бағдаралама елдегі барлық ипотекалық заемдар 5 пайызбен субсидияланады деп күтті. Алайда бұл бағдарлама көптеген қазақстандықтардың жылдар бойы күткен арманына қол жеткізуіне керемет мүмкіндік. Бір нәрсені атап өткім келеді. Осындай мемлекеттік бағдарламалардың барлығы аймақтарға бағытталса, құба-құп болар еді. Моноқалалар мен қала іргесін де назардан шығармау керек. Өйткені халықтың басты проблемасы – баспана. Жайлы пәтері бар адам кез келген жерде жұмыс істейді, табыс тауып, сол жердің көсегесін көгертеді, былайша айтқанда. Қаржының көп бөлігі облыс орталықтарына субсидиялануы тиіс деп есептейтін.
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығының вице-президенті Елена Грива
Сатушылар қарбаласты пайдаланып кетті
Соңғы кездегі тұрғын үй нарығын карантинге дейін және кейін деп қарастырған жөн. Алғашқы карантин кезінде тұрғын үйге сұраныс болды. Олардың көбі жоспарлары карантинмен тұспа-тұс келіп қалғандар. Бірақ күтуге тура келді. Карантин режимі алынғаннан кейін күткен адамдар іске кіріскенде сұраныс артқандай болып көрінді. Бұл кезде банктерде кезек пайда болып, сырттай ел жаппай тұрғын үй сатып алып, ажиотаж қалыптасқандай еді. Алайда бұл карантин кезінде шектеуден туындаған қарбалас. Мұны сатушылар да пайдаланып, үй бағасын өсіріп жіберді. Статистика комитетінің деректеріне сүйенсек, елде тек бір айда, яғни шілдеде көпқабатты тұрғын үйдің бағасы 1,1 пайызға, ал жаңа тұрғын үй бағасы 0,2 пайызға қымбаттаған. Арендалық төлем бағасы да 0,4 пайызға өскені байқалады. Ал өткен жылдың желтоқсан айымен салыстырғанда соңғы алты айда тұрғын үй бағасы 5 пайызға, жаңа үйлердің бағасы 2,1 пайызға артқан.
Адамдар ақшаны үйге инвестициялап жатыр
Үй арзандай ма? Бәрінің көкейінде жүрген осы сауал. Логикалық тұрғыдан алғанда көптеген бизнес тұралап, компаниялар шығынға ұшырап, жалақысыз қалып жатқандар бар болған соң, елде үй алатын ақша жоқ сияқты. Бірақ заманға бейімделіп, олардың орнына онлайн жұмыс істеп кетіп жатқан бизнестің бар екенін де жоққа шығара алмаймыз. Мұны да ескеру керек. Тағы бір өте маңызды мәселе бар. Ол ақшаны инвестициялау. Бұрын адамдар ақшаны долларға айырбастап немесе депозитке, акцияға салуды дұрыс деп білсе, қазір доллар бағамы құбылып, теңге құнсызданып жатқан жағдайда инвестицияны жылжымайтын мүлікке салуды жөн деп шешуде. Сондықтан менің ойымша, жағдайы, тарихы, қабаты, орналасқан ауданы жақсы үйлердің бағасы түспейді.
Проблемалық үйлер, шалғай ауданда орналасқан пәтерлердің бағасы сөзсіз түседі. Қазір олар «үрленген» бағамен тұрғанымен, оларға деген сұраныс жоқ. Бағалары шаршы метрі, жылы шамалас үйлердің бағасына теңестіріліп қойыла салынған.
Бағаның төмендеуіне жол бермейтін тағы бір мәселе бар. Ол – жаңа тұрғын үй бағасының өсуі. Құрылыс материалдары қымбаттаған соң, олардың шаршы метр үшін бағасы да өсті. Бұл өз кезегінде қолданыстағы үйлердің бағасын ұстап тұруға негіз бола алады. Өйткені оларға деген сұраныс та артады.
