Пәтер, ипотека және бизнес: Неке шартын жасасу кезінде нені ескеру керек?

Неке шартында мүлікті бөлу, ипотеканы төлеу және бизнеске қатысу шарттарын қалай жазу керек? Құжатқа қандай ережелерді енгізуге болмайды және қандай қателіктер дауға соқтыруы мүмкін? Бұл туралы BAQ.KZ тілшісіне «Adilzanger» заңдық кеңес беру палатасының заңгерлік консультанты Жібек Хамитова айтып берді.

Шартқа нені енгізуге болады?

Жібек Хамитова ерлі-зайыптылар бұрыннан бар және болашақта алынатын мүлікке меншік режимін, кірістерге қатысу, отбасылық шығындарды бөлу және өзара асырау-бағу тәртібін айқындай алатынын атап өтті.

Сонымен қатар ажырасқан кезде әркімнің қандай мүлік алатынын белгілеуге және некеде туған немесе асырап алынған балалардың мүліктік құқықтарын қарастыруға болады.

Бұл ретте шарт арқылы жұбайлардың сотқа жүгіну құқығын, оның құқық қабілеттілігі мен әрекет қабілеттілігін, кәсіп пен жұмыс таңдау бостандығын шектеуге болмайды. Жеке сипаттағы міндеттерді жүктеуге, ажырасқаннан кейін балалардың кіммен қалатынын және ата-аналардың олармен қалай араласатынын белгілеуге тыйым салынады.

Бұдан бөлек, еңбекке жарамсыз, мұқтаж жұбайды асырау-бағу құқығынан айыруға болмайды. Осы тыйымдарды бұзатын шарттар заң күшіне байланысты жарамсыз болып табылады, - деп түсіндірді Хамитова.

Алдын ала не туралы келіскен жөн?

Құжатты дайындамас бұрын маман әркімнің қаржылық жағдайын ашық талқылауды ұсынады: жылжымайтын мүлік, жинақтар, бизнес, несиелер, кепілгерліктер және басқа да міндеттемелер.

Қандай сатып алулар ортақ, ал қайсысы жеке болатынын, күнделікті шығындар мен ірі төлемдерді қалай бөлу керектігін анықтау маңызды. Ерлі-зайыптылардың бірі бала күтімі сияқты себептермен уақытша жұмысын тоқтатқан жағдайды бөлек талқылаған жөн.

Егер баспана сатып алуға ата-аналар қатысса, олардың ақшаны кімге және қандай шарттармен беретінін алдын ала тіркеп алған абзал. Мүлікті бөлу ықтималдығы туындағанда активтерді бағалау тәртібін, өтемақы мөлшерін және оны төлеу мерзімін анықтау қажет.

Консультанттың айтуынша, шарт өмірлік мән-жайлар өзгерген кезде де түсінікті әрі орындалатын болуы тиіс.

Шаблон неліктен дауларға әкелуі мүмкін

Жібек Хамитова жиі кездесетін қателіктердің бірі – ерлі-зайыптылардың нақты мүлкі мен міндеттемелерін ескермей, дайын шаблонды пайдалану екенін атап өтеді.

Мысалы, «пәтер әйелінде қалады» деген тұжырымдама ипотеканы кім ары қарай төлейтінін, екінші жұбайға өтемақы беріле ме, жоқ па және жылжымайтын мүлікті қандай мерзімде қайта рәсімдеу керектігін түсіндірмейді. Егер пәтер кепілде болса, банктің де құқықтарын ескеру қажет.

Басқа да тәуекелдер мүлікті дәл сипаттамаумен, шарттардағы қарама-қайшылықтармен, бағалау мен өтемақы төлеу тәртібінің болмауымен байланысты.

Хамитова нотариалды куәландыру шартқа шағымдану мүмкіндігін жоққа шығармайтынын баса айтты. Қол қоймас бұрын екі жұбай да құжатты мұқият зерттеп, оның шарттарының қаржылық салдарының астарын түсінуі керек.

Ипотекалық пәтерді қалай жазу керек?

Егер баспана ипотекаға алынған болса, Жібек Хамитованың айтуынша, шартта мыналарды бөлек анықтаған жөн:

• пәтердің кімге және қандай үлестерде тиесілі екенін;

• бастапқы жарнаның қандай қаражат есебінен енгізілгенін;

• несиені кім және қандай тәртіппен өтейтінін;

• бір жұбайдың екіншісі үшін жасаған төлемдері қалай есепке алынатынын;

• ажырасқан кезде пәтерге не болатынын;

• өтемақы қалай есептелетінін;

• егер баспананы сақтап қалу мүмкін болмаса, ол қандай тәртіппен сатылатынын.

Бұл ретте ерлі-зайыптылардың келісімі банкпен жасалған келісімді алмастырмайды.

«Егер ерлі-зайыптылар несиені тек біреуі төлейді деп келіссе, бұл өздігінен екінші қарыз алушыны немесе қосалқы қарыз алушыны несие беруші алдындағы жауапкершіліктен босатпайды. Борышты аудару үшін несие берушінің келісімі талап етіледі», – деп түсіндірді консультант.

Сонымен, шарттарды келіспес бұрын несиелік және ипотекалық шарттарды зерттеп алу қажет. Меншік иесін, үлестерді немесе борышкерлер құрамын өзгерту банктің құқықтарын және тіркеу талаптарын ескеруі тиіс.

Бизнес иелері нені ескеруі керек?

Бизнеске қатысты жұбайдың компаниядағы үлесі мен ұйымның өз мүлкін ажырата білу маңызды. Мысалы, ерлі-зайыптылар ЖШС активтерін өздерінің жеке заттары ретінде бөлісе алмайды.

Шартта компаниядағы үлес режимін, дивидендтерді, оны сатудан түсетін кірістерді, болашақ инвестицияларды және екінші жұбайға төленетін өтемақыны белгілеуге болады. Үлесті берген кезде жарғыны, басқа қатысушылардың құқықтарын және корпоративтік процедураларды ескеру қажет.

Несиелер мен кепілгерліктер бойынша маман бөлек тізім жасап, өтеудің ішкі тәртібін келісуді ұсынады. Дегенмен, борыштарды ерлі-зайыптылар арасында бөлу несие берушілердің құқықтарын жоймайды.

Некеге дейінгі пәтер ортақ бола ала ма?

Жалпы ереже бойынша, некеге дейін алынған, сондай-ақ сыйға тартылған немесе мұраға қалған мүлік тиісті жұбайға тиесілі болып табылады.

Дегенмен, Хамитова түсіндіргендей, егер некеде тұрған кезде оның құнын едәуір арттырған инвестициялар жасалған болса, мұндай мүлік ортақ бірлескен меншік деп танылуы мүмкін. Сөз ортақ қаражат, екінші жұбайдың мүлкі немесе олардың кез келгенінің еңбегі есебінен жасалған күрделі жөндеу, реконструкциялау немесе қайта жабдықтау туралы болуы мүмкин.

Егер ерлі-зайыптылар некеге дейінгі жылжымайтын мүлікке бірлесіп инвестиция салуды жоспарласа, шартта бұл инвестициялар үлеске немесе ақшалай өтемақыға құқық беретін-бермейтінін және шығындардың қандай құжаттармен расталатынын анықтаған жөн.

Бөлек назар аударуды талап ететін жағдай – пәтер некеге дейін сатып алынған, бірақ ипотека отбасылық бюджеттен төленетін кез. Консультанттың айтуынша, екінші жұбайдың үлеске құқығы туралы мәселе мән-жайларға мен құжаттарға байланысты, сондай-ақ мұндай төлемдерді есепке алу тәртібін алдын ала келіскен дұрыс.

Шарт қашан жарамсыз деп танылуы мүмкін?

Шартты жарамсыз деп тануға алдау, үркіту, зорлық-зомбылық, елеулі қателесу, өз әрекеттерін түсінуге қабілетсіздік және заңда қарастырылған басқа да мән-жайлар негіз болуы мүмкін.

Арнайы негіздер – ерлі-зайыптылардың бірінің өте қолайсыз жағдайда болуы немесе балалардың мүліктік құқықтарының бұзылуы.

Мысалы, егер бір жұбайға негізгі активтер, ал екіншісіне пара-пар мүліктік өтемақысыз едәуір қарыздар тисе, сұрақтар туындауы мүмкін. Дегенмен, бұл жағдайдың өзі шарттың автоматты түрде жарамсыздығын білдірмейді: барлық мән-жайларды бағалау қажет.

«Тең емес үлестердің өзі шартты заңсыз етпейді. Сот шарттарды жиынтықта және жасалу мән-жайларын бағалайды. Оны жою үшін қол қойылған келісімшартқа өкіну жеткіліксіз», – деп атап өтті Хамитова.

Жекелеген шарттардың жарамсыздығы да әрқашан бүкіл құжаттың күшін жоюға әкелмейді.

Неке шартын қалай рәсімдеуге болады?

Шартты некені тіркеуге өтініш берген күннен бастап немесе некеде тұрған кезде де жасасуға болады. Егер құжат тіркелгенге дейін қол қойылса, ол неке ресми қиылғаннан кейін күшіне енеді.

Рәсімдеу үшін әдетте, жеке басын куәландыратын құжаттар, тіркелген неке немесе берілген өтініш туралы мәліметтер қажет. Егер шарт белгілі бір мүлікке қатысты болса, құқық белгілейтін құжаттар, ауыртпалықтар туралы мәліметтер, несиелік шарттар мен бизнес бойынша құжаттар талап етіледі.

Нақты тізім шарттың мазмұнына байланысты. Ақпараттың бір бөлігін нотариус мемлекеттік жүйелер арқылы тексереді.

Неке шарты міндетті түрде нотариалды куәландыруға жатады. Ерлі-зайыптылардың келісімі бойынша оны өзгерту немесе бұзу да нотариалдық нысанда жасалуы тиіс. Егер шарттар жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтарға қатысты болса, өзгерістерді мемлекеттік тіркеу мәселесі бөлек шешіледі.

Рәсімдеу қанша тұрады?

Консультант келтірген мәліметтер бойынша, 2026 жылы жеке нотариустың неке шартын куәландырғаны үшін ставкасы 10 АЕК-ты құрайды. АЕК 4 325 теңге болғанда, бұл қолданылатын жеңілдіктерді есептемегенде 43 250 теңгені құрайды.

Тәуелсіз заңгердің жеке жобаны дайындауы келісім бойынша бөлек төленеді. Аударма жасауға, мүлікті бағалауға және құқықтардың өзгерістерін тіркеуге қосымша шығындар талап етілуі мүмкін.

Айта кетейік, бұған дейін Қаржы нарығын реттеу агенттігі қарыз алушы қайтыс болса, ипотеканы кім төлейтінін түсіндірді. 

Тағы оқи отырыңыз: 

Қазақстандықтардың ипотека бойынша 248 млрд теңге қарызы кешіріліп, 60 мың адамға қолдау көрсетілді