Үйді басқару тәртібі өзгерді: Жаңа өзгерістер МИБ жұмысына қалай әсер етті?

2025 жылдың 15 қыркүйегінде күшіне енген «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңға енгізілген түзетулер кондоминиум объектілерін басқаруға қойылатын жаңа талаптарды белгіледі. Ал 2026 жылдың 3 тамызынан бастап меншік иелерінің жиналыстарын өткізу мен шешім қабылдаудың жаңартылған тәртібі қолданысқа енді. Өзгерістер дауыс беру форматына, тұрғындарды хабардар етуге, кворумға қойылатын талаптарға және шешімдерді ресімдеуге қатысты болды. Осыдан кейін Мүліктің меншік иелерінің бірлестігі жұмысы жеңілдеді ме және үйлерді тиімді басқаруға әлі де не кедергі? Бұл туралы BAQ.KZ тілшісі анықтап көрді.

Дауыс беру процесі қалай өзгерді?

Меншік иелерінің шешім қабылдау тәртібіне қатысты өзгерістердің бірі – дауыс беру форматы. Шілде айында Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі жиналыстарды өткізу ережелеріне өзгерістер бекітті. Енді онда екі формат нақты бекітілген: оффлайн және онлайн формат. Соңғысы жазбаша сауалнама жүргізу және тұрғын үй қатынастары мен ТКШ саласындағы цифрлық объектілер арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Цифрлық дауыс беру нәтижелері жалпы қорытынды шығарылған кезде ескеріледі.

Қолданыстағы тәртіп бойынша, ұйымдастырушылар тұрғындарға жиналыстың форматы, күні, өтетін орны және күн тәртібі туралы кемінде күнтізбелік бес күн бұрын хабарлауы тиіс. Егер жиналысқа пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысса, ол шешім қабылдауға құқылы. Жекелеген мәселелер үшін заңнамада дауыс санына қатысты арнайы талаптар белгіленген.

Бұдан бөлек, Құрылтайдың пленарлық отырысында депутат Екатерина Смышляева көппәтерлі үйлерді басқаруға арналған тегін цифрлық сервис құруды ұсынды. Бұл сервис меншік иелерінің электронды түрде дауыс беруіне де мүмкіндік берер еді.

Алайда, сарапшылардың пікірінше, қолданыстағы МИБ үшін электронды дауыс беру мүмкіндігі аса жаңалық бола қойған жоқ. МИБ және ТКШ АС қауымдастығының басшысы Ерлан Карбаевтың айтуынша, тәжірибеде әр үй дауыс беру әдісін жағдайға қарай өзі таңдайды.

Цифрлық дауыс беруді өткізу мүмкіндігі бұрын да болған. Мысалы, бізге жазбаша сауалнама жүргізу оңайырақ – әр пәтерге кіріп, әр тұрғынмен сөйлесіп, оның пікірін білеміз. Ал кейбірі үшін қосымшалар арқылы цифрлық түрде дауыс берген ыңғайлы, – деді ол.

МИБ төрағасының айтуынша, бірыңғай әрі барынша қарапайым дауыс беру жүйесі – мысалы, eGov Mobile немесе қазақстандығарға үйреншікті цифрлық сервистер арқылы жүзеге асатын жүйе бұл процесті шынымен де жеңілдете алар еді. Бірақ Карбаевтың пікірінше, тіпті ыңғайлы платформаның өзі меншік иелерінің енжарлығы сияқты мәселені шеше алмайды.

Тұрғындардың көбі дауыс беру форматына да, оның не үшін өткізіліп жатқанына да толықтай немқұрайлы қарайды. Кей тұрғындар тек формальды түрде ғана дауыс береді. Мысалы, тарифті көтеру туралы сөз болғанда, тұрғындармен сөйлесіп, түсіндіріп, көндіруге тура келеді, – дейді ол.

Бұл ретте қолданыстағы ережелер жиналыс өткізудің нақты мерзімдерін де белгілейді. Ұйымдастырушылар пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың иелерін жиналыстың форматы, күні, уақыты, орны және күн тәртібі туралы кемінде күнтізбелік бес күн бұрын хабардар етуге тиіс. Шешімдердің көп бөлігін қабылдау үшін меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбінің қатысуы қажет. Жекелеген мәселелер бойынша заң дауыс санына қатысты арнайы талаптарды қарастырады.

Қолданыстағы ережелер жиналыстарды қатысу форматында да, сырттай форматта да өткізуді қарастырады. Хаттаманы электронды түрде ресімдеген кезде оған төраға, хатшы және жиналыстың бастамашысы ЭЦҚ арқылы қол қояды. Меншік иелері қабылданған шешімдер туралы ақпаратты дауыс беру қорытындылары бойынша ала алады.

Тұрғындар ақшаны қалай қадағалай алады?

Өзгерістердің тағы бір бағыты – қаржылық тәртіпті күшейту. Адвокат Айдар Советбеков бұл блокты меншік иелері үшін ең маңыздылардың бірі деп есептейді.

Түзетулердің басты векторы – қаржылық тәртіпті қатаңдату және жедел түрде цифрландыру. Заң тұрғысынан алғанда, ең маңыздысы – нақты жауапкершілікпен бекітілген қатаң мерзімдер, – деп атап өтті адвокат.

Оның айтуынша, банк шоттары мен қаржылық есептілікке қойылатын талаптар тұрғындардың қаражатын бейберекет жұмсау мүмкіндігін азайтуға тиіс.

Өз кезегінде, МИБ қауымдастығының басшысы Ерлан Карбаев басқарушыларға қойылатын талаптардың күшейтілуін оң бағалайды.

Бұрын жауапкершілік іс жүзінде жоқ болатын. Қазір міндеттер күшейтіліп жатыр, бұл өте жақсы: ашықтық пайда болады. Тұрғындар ақшаның қайдан келіп, қайда кетіп жатқанын көре алады. Бүгінде тұрғындардың басым бөлігінің сенімсіздік танытуының негізгі себебі дәл осы ақшаға келіп тіреледі, – деп есептейді ол.

Карбаев үйдің ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жасау үшін қаражат жинауға арналған жинақ шоттарының маңызын жеке атап өтті.

Құқық бар, бірақ немқұрайлылық басым

Алайда, есептердің болуы меншік иелерін қызықтырады деген сөз емес. Карбаев МИБ-тің қаржылық есептерін ай сайын жариялап, банктік үзінді көшірмені қоса тіркейтінін айтты. Дегенмен, оның жұмыс істеген барлық уақытында тұрғындар бірде-бір рет қаржылық құжаттарды өз бетінше сұратпаған.

Тұрғындар ақшаны кез келген уақытта бақылай алады. Бірақ мәселе – немқұрайлықта. Менің байқауымша, көпшілігі ақшаның қайда кетіп жатқанын мүлде сұрастырмайды. Мен әр ай сайын есепті шығарып, чатқа жіберемін, есепшоттан үзінді көшірме тіркеймін. Бірақ мұны тіпті ешкім қарамайды десе де болады, – деді МИБ қауымдастығының басшысы.

Адвокат Айдар Советбеков меншік иелерінің үйді басқарудың қаржылық қызметін бақылауға құқығы бар екеніне назар аударады.

МИБ төрағасы – ашық есеп жүргізуге міндетті жалдамалы менеджер. Меншік иелері банктік операциялармен, атқарылған жұмыстар актілерімен және мердігерлермен жасалған келісімшарттармен танысуға құқылы. Тұрғындардан қаражаттың қайда жұмсалғаны туралы ақпаратты толығымен жасыру үшін ішкі ережелерді сылтауратуға болмайды, – деп түсіндірді ол.

Ішкі бақылау тетіктерінің бірі ретінде меншік иелері сайлайтын ревизиялық комиссия қалады. Оның міндеті – қаржылық қызметті бақылау. МИБ төрағасы мен үй кеңесі мүшелерінің отбасы мүшелері мұндай комиссияға кіре алмайды.

Советбековтің пікірінше, ревизиялық комиссияның белсенділігі меншік иелерінің үйді басқаруды қаншалықты тиімді бақылай алатынын анықтайды. Заң бойынша ревизиялық комиссия немесе ревизор қаржылық құжаттамаға тексеруді жылына кемінде бір рет жүргізуге тиіс.

Егер үйде белсенді ревизиялық комиссия болмаса, қаржылық заңбұзушылықтар жылдар бойы жалғасуы мүмкін, – деп есептейді адвокат.

90% МИБ-те неге қажетті құжаттар жоқ?

Алайда, төрағалар тек есептер мен дауыс беру жұмыстарымен ғана шектелмейді. Карбаев ең күрделі рәсімдердің бірі ретінде үйдің ортақ мүлкіне жыл сайынғы тексеру жүргізу және түгендеу жұмыстарын атады.

Оның айтуынша, мұның себебі – құжаттарды толтыру үшін МИБ-те жоқ техникалық ақпарат қажет.

Ең қиыны – техникалық тексеру актісі. Онда төрағалар жауабын білмейтін сәттер өте көп, өйткені бұл ақпаратты тек жұмыс жобасынан немесе үйдің құжаттарынан ғана алуға болады. Менің бағалауым бойынша, МИБ-тердің 90%-ында мұндай құжаттардың толық жиынтығы жоқ, өйткені оларды құрылыс компаниялары тапсырмайды, – деді Карбаев.

Бұл цифрды төраға өз тәжірибесі мен сала өкілдерімен арадағы қарым-қатынасқа сүйене отырып келтіреді – ресми статистика емес. Құжаттарды тапсыру мәселесі үйді басқару басқа команияға ауысқан кезде қиындық тудырады. Советбеков егер бұрынғы басшылық құжаттар мен мүлікті беруден бас тартса, меншік иелеріне заңды тетіктерді қолдануға тура келетінін атап өтеді.

Бұрынғы басшылардың құжаттар мен мөрлерді өзінде ұстап қалуы тәжірибеде кездеседі. Алдымен құжаттаманы беру туралы ресми талап жолдау қажет. Егер ол орындалмаса, мәселе сот алаңына ауысуы мүмкін, – деп түсіндірді адвокат.

Төрағалардың басты проблемалары неде?

Бүгінде МИБ жұмысына не кедергі деген сұраққа Карбаев бірден бірнеше мәселені тізіп шықты: меншік иелерінің қарыздары, тұрғындардың енжарлығы, есептілік және мемлекеттік органдармен өзара іс-қимыл. Алайда, ол басты кемшілік ретінде заңнаманың жекелеген тетіктердің жетілдірілмегенін атады.

Мәселелер өте көп: төлемейтіндер де, енжарлық та, есептілік те бар. Мемлекеттік органдармен өзара байланыс іс жүзінде жоқ. МИБ-тер барлық мәселені өз бетімен шешуге, өзін-өзі қамтамасыз етуге талпынып жүргендей көрінеді, – дейді ол.

Оның айтуынша, тағы бір мәселе ортақ мүліктің жағдайы үшін төрағаның жауапкершілігіне қатысты. Үй шұғыл жөндеуді қажет етуі мүмкін, бірақ оған қажетті ақпарат пен қаржыны меншік иелері жинауы тиіс. Егер тұрғындар қосымша шығындар шығару туралы шешім қабылдауға дайын болмаса, төрағаның мүмкіндіктері шектеулі болады.

Бұл мәселеге Советбеков те назар аударады. Оның айтуынша, үйді басқаруға жауапты тұлғаларға айтарлықтай міндеттер жүктеледі, ал қарыздарды өндіріп алу және меншік иелерімен туындаған қақтығыстарды шешу көбінесе жекелеген заңгерлік рәсімдерді талап етеді.

Адвокат үйлердің бірінші қабаттарындағы тұрғын емес үй-жайларды – дүкендер, мейрамханалар және ортақ мүлікке қосымша салмақ түсіретін басқа да коммерциялық объектілерді тағы бір ықтимал қақтығыс аймағы деп атады.

Жаңа өзгерістер жұмысты жеңілдетті ме?

Цифрландыруға және ашықтыққа қойылатын жаңа талаптарға қарамастан, Карбаев әзірге МИБ төрағасының жұмысында түбегейлі жеңілдеу байқап отырған жоқ.

Негізінде ешнәрсе өзгерген жоқ. Кім не десе де, үйді басқару өте қиын. Төрағалардың көбінің арнайы білімі жоқ, сондықтан оларға қиынға соғады. Қазір мемлекеттің көмегі керек, – деп есептейді ол.

Өз кезегінде Айдар Советбеков процедураларды одан әрі оңтайландыру шынымен де қажет екенін, бірақ бұл меншік иелерінің ақшасын бақылауды әлсіретпеуі тиіс екенін атап өтті.

Үйді басқару ісін бюрократиядан арылту керек, бірақ бұл бақылаусыз ақша жинауға айналып кетпеуі тиіс, – деп баса айтты адвокат.