Нұр-Сұлтан, BAQ.KZ тілшісі. Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша 2021 жылғы тамызда бастапқы нарықта жылжымайтын мүліктің 1 шаршы метрі 343,8 мың теңге болған, бұл шілде айымен салыстырғанда 1,1%-ға артық. Жыл басынан бері өсім 10,9%-ға жетті.
Биыл тамыз айында 1 шаршы метр тұрғын үй құрылысына орташа нақты шығындар 150,6 мың теңге болған. Бұл бір жыл бұрынғыға қарағанда 2%-ға көп. Нәтижесінде құрылыс компаниялары үйдің бағасын құрылыс шығынынан 2,3 есе қымбатқа сатып отыр деген сөз. Айта кету керек, бұл шығындар жылжымайтын мүлік санатын ескермейді және қызметкерлердің жалақысын қамтымауы мүмкін.
LS басылымының мәліметінше, тамыз айында тұрғын үй құны мен шығындар арасындағы ең үлкен айырмашылық Маңғыстау облысында тіркелген 3,7 есе. Төменде көрсетілген кестеге қарасақ, бір шаршы метрдің өзіндік құны 67, 8 мың теңге, соңында 250, 8 мың теңгеге сатылады.
Ал құрылыс құны мен оны сату айырмашылығы аз өңір Алматы облысында 1,1 есе. Жамбыл облысында бұл көрсеткіш 1,2 есе екен.
Мұнда құрылыс компаниялары үйді 170,4 мың теңгеге салып, 190 мың теңгене бағалайды екен, Жамбыл облысында баспананы 124,1 мың теңгеге салып, 149,7 мың теңгеге сатады.
Сонымен қатар, бір жыл ішінде ең көп шығындар Шығыс Қазақстан облысында-50,3%-ға, 169,3 мың теңгеге дейін өсті. Өскеменде тұрғын үйдің шыршы метрі 271,5 мың теңге тұрады. Шығындардың жоғары өсімі Шымкентте де байқалады 40,9%-ға, 181,9 мың теңгеге дейін. Көріп отырғандарыңыздай баға мен шығындар арасындағы айырмашылық екі есе.
Бірнеше аймақта шығындардың төмендеуі байқалды. Оның ішінде Алматыда-15,1% - ға, 155,6 мың теңгеге дейін. Дегенмен, осы мегаполистегі жылжымайтын мүлік бір шаршы метр үшін 408,6 мың теңге тұрады, нәтижесінде баға мен шығындар арасындағы айырмашылық шамамен 2,6 есе. Бастапқы жылжымайтын мүлік шаршы метріне 400 мың теңгеден астам сатылатын тағы бір қала - Нұр-Сұлтан. Елордада құрылыс шығындары 11,4% - ға, 182,2 мың теңгеге дейін өсті. Екі көрсеткіш арасындағы айырмашылық 2,4 есеге жетеді.
Елімізде тұрғын үй қаншаға қымбаттайды?
Қазақстанда тұрғын үй тек зейнетақы жинақтарын алу мүмкіндігіне байланысты ғана қымбаттамайды. Оның бірнеше себебі бар. Бағаны қалай тұрақтандыруға болады және өсу жалғасады ма? Осы сұрақтарға жауап іздеп көрелік.
Іnreview.info мәліметі бойынша, 2021 жылдың жазында Қазақстанда тұрғын үй бағасының өсуі нарық сарапшылары мен әлеуетті сатып алушылардың күткеніне қарамастан тоқтаған жоқ. Халықтың табысы төмендеді, бірақ тұрғын үй сатып алуға сұраныс жоғары болып қалды. Көп жағдайда азаматтардың зейнетақы жинақтарын пайдалану жөніндегі бағдарламаның басталуына байланысты. Бұл жағдайда құрылыс салушылар да, қайталама тұрғын үй иелері де бағаның шарықтап тұрғанына қарамастан сатып алушылардың ағыны тоқтап қалмағанына риза. Мүмкіндікті жіберіп алмай пайда көрді. Алайда, жылжымайтын мүлік нарығындағы бұл «толқынның» жақында аяқталатыны туралы болжамдар жиі айтылуда.
Алдағы айларда тұрғын үй бағасы қалай өзгереді, баспана бағасы тағы қымбаттап кете ме және жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең жақсы уақыты қашан екенін сарапшылар түсіндіріп өтті.
БҰҰ-ның тұрғын үймен қамтамасыз ету стандарттарына тек елорда ғана сәйкес келеді.
Қазақстандағы тұрғын үй қорының жалпы ауданы-373 млн ш.м., оның басым бөлігі (64%) қалаларда шоғырланған. Бұл ретте үш мегаполис Нұр-Сұлтан, Алматы және Шымкент қалалары, барлық қалалық тұрғын үйдің 40% - ға жуығын қалыптастырады.
Тиісінше, өңірлер салынып жатқан тұрғын үй объектілерінде өткір тапшылықты бастан кешуде. Халықтың бір тұрғынға қанша шаршы метр тұрғын үймен келетінін көрсететін тұрғын үймен қамтамасыз етілу көрсеткіші бойынша республика халықаралық стандарттардан едәуір артта қалып отыр. БҰҰ ұсынымына сәйкес, бір тұрғынға шаққанда кемінде 30 шаршы метр тұрғын үй болуы тиіс, ал елде бұл көрсеткіш 2020 жылдың қорытындысы бойынша тек 22,6 шаршы метр.
Өңірлер бойынша ең нашар жағдай елдің халық тығыз орналасқан оңтүстік бөлігінде қалыптасып отыр. Мысалы, Жамбыл облысында бір тұрғынға 17 ш.м. тұрғын үй, Түркістан облысында 18,7 ш. м., ал Алматы облысында — 20,2 ш. м. БҰҰ стандартына сәйкестік тек елордада қамтамасыз етіледі, онда бір тұрғынға 30,5 ш. м. тұрғын үй келеді.
Тұрғын үй қорын ұлғайту үшін мемлекетке тұрғындар үшін де, құрылыс компаниялары үшін де ынталандыру шаралары қажет. Осындай шаралардың бірі-ипотека.
Пандемия жағдайындағы ипотека
Бір қызығы, пандемия кезінде, яғни 2020 жылы ипотека нарығы наурыз-мамыр айлары аралығында несие беру қарқынын бәсеңдеген. Бірақ маусым айынан бастап нарық шығындарды жеңіп, тіпті дағдарысқа дейінгі деңгейге дейін ипотекалық несиелендіруді қалпына келтірді.
Көп жағдайда азаматтардың зейнетақы қаражатын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігімен қамтамасыз етілді. Банктертерге клиенттер көптеп жүгінді, соңғы сегіз айда 264,5 мыңға жуық қазақстандық зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алу үшін пайдаланды. Тағы 131 мың адам ипотекалық қарыздар бойынша қарыздарын өтеген. Ақшадай зейнетақы шоттарынан 1,7 трлн астам теңге аударылды.
Өз кезегінде банктер соңғы жеті айда 892,7 млрд теңге сомаға ипотекалық қарыз берді. Алайда, мұнда коммерциялық банктер тек ақша таратушылар ретінде әрекет етті және нарыққа мемлекет қаражат құйды. Ол қаржыландыратын «7-20-25» және «Баспана Хит» жеңілдікті ипотекалық бағдарламалары, «Отбасы банкінің» қолжетімді кредит беру бағдарламалары, сондай-ақ халықтың түрлі топтарына арналған әлеуметтік кредит беру бағдарламалары ипотекалық нарықты дамыту үшін ынталандырушы әсерге айналды.
Ал енді тұрғын үйдің қымбаттауы себептеріне көшейік.
Неліктен тұрғын үй қымбаттайды?
- жоғары сұраныс. Мұнда басты ерекшелік-ипотека нарығының шоғырлануы. Оның негізгі бөлігі немесе 52% Нұр-Сұлтан және Алматы қалаларында шоғырланған. Нарықтың төрттен бір бөлігі Маңғыстау, Ақтөбе, Шығыс Қазақстан және Қарағанды облыстарында және Шымкент қаласында қалыптасты.
Бұл өңірлерде ипотекалық несиелендірудің өсу қарқыны 2021 жылы 12%-дан 23%-ға дейін, ал жаңа тұрғын үйді пайдалануға беру 13%-дан 24%-ға дейін өсті. Яғни, нарықта зейнетақы қаражатын пайдалану мүмкіндігімен, тұрғын үй мемлекеттік бағдарламаларының әрекетімен және «Отбасы банкі» тарапынан кредиттеудің кеңеюімен байланысты жоғары сұраныс қалыптасты. Ал белгілі сұраныс тудыруда құны. Сондықтан тамызда бастапқы тұрғын үй 2020 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 10,9% - ға қымбаттады және бір шаршы метр үшін 343,8 мың теңгеге жетті, ал жайлы тұрғын үйдің құны бір шаршы метр үшін 17%-ға 272,8 мың теңгеге дейін өсті.
- тұрғын үй тапшылығы. Бұл – тұрғын үй нарығын дамытудың ағымдағы серпіні кезінде таяудағы 15-20 жылда сақталатын өсудің негізгі себептерінің бірі.
Қазір елімізде тұрғын үй тапшылығы 180-200 млн шаршы метр деңгейінде тұр, 2025 жылға дейін Қазақстан 100 млн шаршы метр тұрғын үй салуға ниетті. Алайда, халықтың жыл сайынғы 1,3%-ға өсуін ескере отырып, тұрғын үй тапшылығы 120-130 млн шаршы метр деңгейінде қалады.
- құрылыс материалдарының қымбаттауы. Құрылыс материалдарына ішкі сұранысты отандық өндірушілер жаппайды. Өнімнің кейбір түрлері бойынша импорт үлесі 80%-дан асады. Мысалы, Парақ әйнегі шетелден толығымен импортталады.
Импорттың жоғары деңгейі, өз кезегінде, ұлттық валютаға, сондай-ақ, экономикалық белсенділікке қысым көрсете отырып, елдің сауда теңгеріміне теріс әсер етеді. Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес, 2021 жылдың жеті айында құрылыс материалдарының импорты 368,5 млн АҚШ доллар болды, бұл экспорттан 16 есе көп. Әрине, бұл жылжымайтын мүлік бағасына ауыр соққы.
Құрылыс секторына инвестициялар бағаны тұрақтандыруға көмектеседі
Құрылыс секторы ұлттық экономиканы дамытудағы басымдықтардың бірі болып табылады. Оның өсуін ынталандыру үшін елімізде 2021-2025 жылдарға арналған ИИДМБ, Кәсіпкерлік кодексі, «Қарапайым заттар экономикасы» және «Жол картасы—2025» бағдарламалары шеңберінде, сондай-ақ, арнайы экономикалық аймақтар арқылы мемлекеттік қолдау шаралары қолданылады.
Құрылыс жұмыстарының көлемін арттыру үшін ақшалай қаражат қажет екені анық. Алайда, статистика көрсетіп отырғандай, 2021 жылдың жеті айында өндірістік қуаттарды ұлғайтуға бағытталған айналым қаражаты 97%-ға компаниялардың өз қаражатынан тұрды. Яғни, сектордың дамуы компаниялардың өздерінің қаржысымен шектеледі, ал бұл секторды жергілікті және сыртқы факторларға осал етеді.
Өнеркәсіптік қуаттарды дамытудан басқа, Қазақстан құрылыс материалдарын өндіру жөніндегі өз зауыттарына аса мұқтаж. Бұған елімізде белсенді түрде тартылған инвестициялық қаражат көмектесе алады.
Жеке инвесторлар қазақстандық құрылыс компанияларына жоғары қызығушылық танытуда. 2021 жылғы шілдеде BI Group холдингінің еншілес компаниясы «Мегастрой» ЖШС Astana International Exchange (AIX) халықаралық биржасында 6,3 млрд теңге сомаға купондық облигацияларды шығарды. Бұл наурыз айында дебюттік шығарылымнан кейінгі екінші орналастыру болды және сұраныс ұсыныстан асып түсті.
Тікелей шетелдік инвестициялар тұрғысынан алғанда, сурет оң емес. 2021 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша, құрылыс секторына 216,9 млн АҚШ доллары көлемінде инвестиция тартылды, бұл 9,8% артық болды. Алайда, 2019 жылмен салыстырғанда, бұл көрсеткіш бірден 34% төмендеді.
Әрине, инвестицияларды тарту және олардың экономика секторларына әсері ұзақ процестер. Институционалды түрде Қазақстан шетелдік инвесторлармен жұмыс істеуге дайын. Инвесторлар қазақстандық нарыққа қызығушылық танытатындықтан, мәселе уақытында қалып отыр. Мысалы, АХҚО-ның құрылған юрисдикциясы мен реттеушілік базасы инвесторларды тартады – олардың экономиканың түрлі секторына салған инвестициялар көлемі қазірдің өзінде 5 млрд АҚШ долларына жетті. Оның 3,6 млрд АҚШ доллары бұл тікелей инвестициялар және 1,4 млрд АҚШ доллары портфельдік инвестициялар.
Алдағы 10-15 жылда жағдай өзгермейді, тұрғын үй қымбаттай береді. Болжамымыз бойынша, жыл соңына дейін бір шаршы метрінің құны 355-365 мың теңгеге дейін өседі.
