Базалық мөлшерлеме төмендеді: Пәтер бағасы арзандай ма?

Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,75%-ға дейін түсірді. Бұл ипотеканың бірден арзандап, баспана бағасының төмендеуіне әкелмейді. Сарапшылар тұрғын үй нарығындағы өзгеріс мөлшерлеменің әрі қарай қалай төмендейтініне байланысты болатынын айтады, деп хабарлайды BAQ.KZ тілшісі.

Қазақстанда кейінгі екі айда базалық мөлшерлеме екінші рет төмендеді. 5 маусымда Ұлттық банк оны 18%-дан 17%-ға түсірсе, 24 шілдеде тағы 0,25 пайыздық тармаққа төмендетіп, 16,75% деңгейінде белгіледі.

Қарапайым тұтынушы үшін бұл жаңалық ең алдымен несие мен ипотеканың арзандау мүмкіндігімен қызық. Өйткені базалық мөлшерлеме төмендесе, экономикадағы ақшаның құны да біртіндеп арзандайды. Бірақ осыдан кейін пәтер бағасы да төмендей ме? Әлде керісінше, ипотека қолжетімді болған сайын сұраныс артып, баспана қайта қымбаттай ма?

Тұрғын үй нарығындағы жағдайға қарасақ, бұл сұрақтың жауабы базалық мөлшерлеменің өзімен ғана шектелмейді.

Ұлттық банк неге мөлшерлемені төмендетті?

Ұлттық банктің 24 шілдедегі шешіміне елдегі инфляцияның баяулауы негіз болды. Реттеушінің мәліметінше, жылдық инфляция тоғыз ай қатарынан төмендеп, маусымда 10,3%-ды құрады. Мамырда бұл көрсеткіш 10,4% болған.

Азық-түлік инфляциясы 10,7%-дан 10,4%-ға төмендесе, азық-түлікке жатпайтын тауарлар бағасының жылдық өсімі 11,7% деңгейінде қалды. Қызмет көрсету саласындағы инфляция, керісінше, мамырдағы 8,7%-дан маусымда 9%-ға көтерілген.

Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов мөлшерлемені 0,25 пайыздық тармаққа төмендетуге инфляцияның қазіргі динамикасы мүмкіндік бергенін түсіндірді. Инфляцияны тежеуге қатаң ақша-кредит саясаты, теңгенің нығаюы, тұтынушылық белсенділіктің тұрақтануы және Үкімет пен Ұлттық банктің инфляцияға қарсы шаралары әсер еткен. Дегенмен бағаның өсу қаупі толық сейілген жоқ: базалық инфляцияның кейбір көрсеткіштері жоғарылап, халықтың инфляциялық күтулері де әлі жоғары деңгейде қалып отыр.

Сондықтан 16,75%-ға дейінгі төмендеуді арзан ақша кезеңінің басталуы деп қабылдауға әлі ерте. Ұлттық банк те мөлшерлеменің алдағы бағытын алдын ала белгілемейтінін ескертті. Келесі шешім нақты инфляцияға және экономикадағы жағдайға байланысты болады. Кезекті шешім 4 қыркүйекте жарияланады.

Базалық мөлшерлеме төмендесе, ипотека бірден арзандай ма?

Теориялық тұрғыдан базалық мөлшерлеменің төмендеуі несие құнына әсер етеді. Банктер үшін қаржы арзандаған сайын нарықтық несиелердің пайызын төмендетуге мүмкіндік пайда болады.

Алайда бұл процесс бір күнде жүрмейді.

Жылжымайтын мүлік сарапшысы Виталий Шалаевтың пікірінше, базалық мөлшерлеменің 16,75%-ға түсуі нарықтағы жағдайды түбегейлі өзгерткен жоқ. Оның айтуынша, бұл – экономикадағы ақша құнының біртіндеп төмендей бастағанын көрсететін алғашқы белгілердің бірі. Қазіргі мөлшерлеме әлі де жоғары болғандықтан, қолжетімді несие туралы айтуға ерте.

Мұны ипотека нарығының қазіргі құрылымынан да байқауға болады. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының сараптамасына сәйкес, 2026 жылдың бірінші тоқсанында берілген жаңа ипотеканың көлемі 438 млрд теңгеге жетіп, бір жылда 12,3% өскен. Бірақ нарықтық ипотека көлемі осы кезеңде 53,6% қысқарған. Жаңа ипотекалардың 85,1%-ы жеңілдетілген бағдарламалардың үлесіне тиген, ал коммерциялық ипотеканың үлесі небәрі 14,9% болған.

Яғни қазір ипотека нарығы базалық мөлшерлемеге ғана тәуелді емес. Мемлекеттік және жеңілдетілген бағдарламалардың ықпалы өте жоғары.

Пәтер бағасы арзандай ма?

Базалық мөлшерлеменің төмендеуінен кейін пәтер міндетті түрде арзандайды деген тікелей байланыс жоқ.

Тіпті ұзақ мерзімде кері жағдай болуы мүмкін. Егер мөлшерлеме біртіндеп төмендеп, коммерциялық ипотека арзандаса, баспана сатып алуға мүмкіндігі жететін адамдар саны артады. Бұл тұрғын үйге сұранысты күшейтуі ықтимал. Ал ұсыныс сұраныспен бірдей қарқында көбеймесе, бағаның төмендеуіне емес, керісінше оның өсуіне жағдай жасалуы мүмкін.

Виталий Шалаев та алдағы жарты жылда жылжымайтын мүлік нарығында елеулі өзгеріс күтпейді. Оның бағалауынша, ипотека әзірге қымбат күйінде қалатындықтан, тұрғын үйге сұраныс пен бағаның күрт өсуіне негіз жоқ. Бірақ нарықтағы белсенділік біршама артуы мүмкін.

Сарапшы үшін маңызды кезең – алдағы 6-12 ай. Егер Ұлттық банк осы аралықта мөлшерлемені әрі қарай төмендетсе, ипотека біртіндеп қолжетімді бола бастайды. Сатып алушылар көбейіп, бастапқы тұрғын үй нарығы да жандана түсуі ықтимал.

Демек қазіргі шешім пәтер бағасын түсіретін фактордан гөрі, алдағы уақытта тұрғын үй нарығындағы сұранысты жандандыруы мүмкін фактор ретінде маңызды.

Неге бағаға тек ипотека әсер етпейді?

Тұрғын үйдің құнын базалық мөлшерлемемен ғана түсіндіру дұрыс болмайды. Пәтердің соңғы бағасына құрылыс материалдары, жұмыс күші, жер телімінің құны, инженерлік инфрақұрылым, құрылыс компанияларының қаржыландыру шығындары және халықтың төлем қабілеті секілді бірнеше фактор қатар әсер етеді.

Базалық мөлшерлеменің төмендеуі құрылыс компаниялары үшін де маңызды. Қарыз қаражаты арзандаған жағдайда жаңа жобаларды қаржыландыру жеңілдей түседі. Бірақ мұның өзі бірден шаршы метрдің бағасын төмендетеді деген сөз емес.

Шалаев нарықты қазір жоғары несие құны, халықтың сатып алу қабілетінің әлсіреуі, ұсыныстың едәуір көлемі және инфляция тежеп отырғанын айтады. Бұған қоса, көптеген отбасыға ипотека рәсімдеу үшін бастапқы жарнаның өзін жинауға уақыт қажет.

Ұлттық банктің өз деректерінде де қатаң ақша-кредит саясатының кредит нарығына әсері байқалады. 2026 жылғы сәуірде халыққа берілген кредиттердің жылдық өсу қарқыны 16,5%-ға дейін баяулаған. Реттеуші мұны тұтынушылық кредиттеуді шектеуге бағытталған шаралармен және қалыпты қатаң ақша-кредит саясатымен байланыстырады.

Ипотека қашан айтарлықтай арзандауы мүмкін?

Мұнда бір ғана шешімнен гөрі мөлшерлеменің тұрақты төмендеу үрдісі маңызды.

Құрылыс және жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы Диляра Сейітнұрова бұған дейін коммерциялық ипотеканың жоғары пайыздары нарықтағы негізгі кедергілердің бірі екенін айтқан. 2026 жылғы мамырдағы бағалауында қайталама нарықтағы коммерциялық ипотеканың нақты ұсыныстары 18-20% аралығында болған.

Ал жыл басында Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменовтің өзі де жоғары базалық мөлшерлеме кезінде ипотека алуға асықпау жөнінде пікір білдірген еді. Оның түсіндіруінше, инфляция төмендеген сайын базалық мөлшерлемені төмендетуге мүмкіндік пайда болып, содан кейін банктердегі несие пайыздарына да әсер етуі мүмкін.

Содан бері жағдай біршама өзгерді: наурыз-сәуірде 18% болған базалық мөлшерлеме маусымда 17%-ға, шілдеде 16,75%-ға түсті.

Бірақ 16,75% әлі де төмен мөлшерлеме емес. Сондықтан нарықтық ипотеканың бірден айтарлықтай арзандауын күтуге негіз аз.

Депозиттен пәтерге ақша ауыса ма?

Базалық мөлшерлеменің тағы бір жанама әсері бар. Мөлшерлеме жоғары кезде депозиттер мен облигациялар инвесторларға салыстырмалы түрде жоғары табыс береді. Сондықтан ақшасы бар азаматтың пәтер сатып алып, оны жалға бергеннен гөрі депозитте қаражат ұстауды тиімді көруі мүмкін.

Мөлшерлеме төмендеген сайын бұл арақатынас өзгере бастайды.

Виталий Шалаевтың пікірінше, төмендеу циклі жалғасса, инвесторлар депозит пен облигациядан табысы жоғары басқа активтерге назар аудара бастайды. Солардың бірі – сапалы жылжымайтын мүлік. Бірақ сарапшы қазіргі 16,75%-дық мөлшерлеменің өзі құрылыс немесе инвестициялық дүрбелең тудырады деп есептемейді.

Бұл да пәтер бағасының төмендеуіне қатысты болжамды әлсіретеді. Егер болашақта депозиттердің тартымдылығы төмендеп, инвестициялық капиталдың бір бөлігі тұрғын үй нарығына ауысса, сұранысқа қосымша қысым түсуі мүмкін.

Сонымен, қазір үй алған дұрыс па, әлде күткен жөн бе?

24 шілдедегі шешімнен кейін бір нәрсе анық: базалық мөлшерлеме төмендеу бағытына бет бұрды деуге негіз пайда болды, бірақ арзан ипотека кезеңі әлі басталған жоқ.

Пәтер бағасының дәл осы шешімнен кейін күрт төмендеуіне де экономикалық алғышарт көрініп тұрған жоқ. Керісінше, егер инфляция тұрақты баяулап, Ұлттық банк мөлшерлемені алдағы айларда әрі қарай түсірсе, банктердің ипотекалық шарттары біртіндеп жұмсаруы мүмкін. Бұл тұрғын үйге сұранысты қайта күшейтеді.

Сондықтан «базалық мөлшерлеме төмендеді – енді пәтер арзандайды» деген қарапайым формула жұмыс істемейді. Қазіргі 16,75% тұрғын үй нарығы үшін әзірге бетбұрыстың өзі емес, соған бастайтын алғашқы қадамдардың бірі.

Ал негізгі өзгеріс инфляцияның қаншалықты тұрақты төмендейтініне, Ұлттық банктің келесі шешімдеріне және соның артынан коммерциялық банктер ипотека пайыздарын қаншалықты төмендететініне байланысты болады. Ұлттық банктің базалық мөлшерлеме бойынша келесі шешімі 4 қыркүйекте жарияланады.