Ипотека қымбаттай ма? Қазақстанда жаңа ереже кімге тиімді болмақ

Қазақстанда тұрғын үй несиелерінің шекті құнын есептеу ережелері өзгертілуде. Енді ипотекалық мөлшерлемелер қарыз алушының бастапқы жарнасына байланысты белгіленеді. Бұл өзгеріс азаматтардың несие алу шарттарына да, банктердің несие саясатына да тікелей әсер етпек. BAQ.KZ тілшісі қаржы сарапшысынан жаңа ереже нарыққа қандай өзгеріс алып келетінін сұрап көрді.

Жаңа тәсіл бойынша реттеушілер бұрынғыдай бірыңғай шекті мөлшерлемеден бас тартып, икемдірек модельге көшуді таңдаған. Қазақстан Ұлттық банкі мен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі банктермен бірлесіп, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ГЭСВ) екі деңгейлі шегін бекітті.

Жаңа жүйе қалай жұмыс істейді?

Жаңартылған ережелерге сәйкес:

- Егер бастапқы жарна 30%-дан жоғары болса, ипотека мөлшерлемесі 20%-дан аспайды.

- Ал бастапқы жарна 30%-дан төмен болса, банктер мөлшерлемені 25%-ға дейін белгілей алады.

Осылайша, ипотека құны тікелей қарыз алушының қаржылық мүмкіндігі мен тәртібіне тәуелді болады.

Жаңа талаптар 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енеді деп күтіліп отыр. Ал тиісті нормативтік құжаттың жобасы 2026 жылғы мамыр айында жарияланады. Осыдан кейін нарыққа жаңа ережелерге бейімделу үшін уақыт беріледі.

Неге өзгеріс қажет болды?

Бұған дейін реттеушілер ипотекалық мөлшерлемеге бірыңғай 20% шек енгізуді ұсынған еді. Бұл қарыз алушылар үшін тиімді болғанымен, банктер үшін тәуекелді саналды.

Қаржы ұйымдары базалық мөлшерлеменің жоғары екенін және несие тәуекелдерінің артқанын алға тартып, мұндай шектеуді кейінге қалдыруды сұраған. Нәтижесінде билік екі деңгейлі ымыралы модельге тоқтады.

Жаңа ереже енсе, баспана алу жеңілдей ме?

Экономист Бауыржан Ысқақ жаңа ережелер ипотеканы бір мезгілде әрі қолжетімді, әрі қолжетімсіз етуі мүмкін екенін айтады.

Оның пікірінше, бәрі қарыз алушының қаржылық жағдайына байланысты болады.

Егер азаматтың бастапқы жарнасы 30%-дан жоғары болса, ол төмен мөлшерлемеге үміткер болады. Мұндай жағдайда ипотека шарттары бұрынғыдан да тиімді болуы мүмкін. Ал бастапқы жарнасы төмен азаматтар үшін керісінше, несие қымбаттап, ай сайынғы төлем өседі, - дейді Ысқақ.

Сарапшы бұл реформаны ипотеканың қолжетімділігін арттыру емес, оны саралау деп сипаттайды.

Мемлекет енді барлығына бірдей жеңіл шарт ұсынудан бас тартып отыр. Басымдық қаржылық тұрғыдан дайын азаматтарға беріледі, - деді ол.

Бастапқы жарна неге маңызды?

Экономистің айтуынша, бастапқы жарна – қарыз алушының төлем қабілеті мен жауапкершілігінің негізгі көрсеткіші.

Жарна неғұрлым жоғары болса, клиенттің өз қаражаты көбірек қатысады. Бұл оның несиені қайтаруға деген ынтасын арттырады. Ал банк үшін тәуекел төмендейді. Тәуекел азайған жерде пайыз да төмен болуы заңды, - деп түсіндірді экономист.

Ал бастапқы жарна аз болған жағдайда банктер жоғары мөлшерлеме арқылы тәуекелді жабуға тырысады. Мұндай тәсіл әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады.

30% – әділ ме, әлде тым жоғары ма?

Сарапшының пікірінше, 30% бастапқы жарна экономикалық тұрғыдан орынды әрі қауіпсіз деңгей.

Бұл банк үшін де, жалпы қаржы жүйесі үшін де тұрақтылықты қамтамасыз етеді. Бірақ әлеуметтік тұрғыдан бұл талап жоғары. Қазақстандағы табыс деңгейін ескерсек, көптеген азамат үшін мұндай соманы жинау қиын, - деп айтты Бауыржан Ысқақ.

Әсіресе жастар мен алғаш рет баспана алатындар үшін бұл үлкен кедергі болуы мүмкін.

Жаңа ережелер ең алдымен осы топқа әсер етеді.

Көп жағдайда олардың жинағы жеткіліксіз. Сондықтан олар жоғары пайызбен несие алуға мәжбүр болады немесе мүлде ипотекадан бас тартуы мүмкін, - деп айтты сарапшы.

Сөзінше, бұл өз кезегінде баспана сатып алу мерзімін кейінге қалдырады, жалдамалы тұрғын үйге сұранысты арттырады және қаржылық жоспарлаудың маңызын күшейтеді.

Қазір алу тиімді ме, әлде күту керек пе?

Бұл сұрақтың жауабы әр адамның жағдайына байланысты.

Егер бастапқы жарна 30%-ға жетпесе, қазір алу тиімді болуы мүмкін. Себебі жаңа ережелер енгізілген соң пайыздық мөлшерлеме жоғары болуы ықтимал. Ал егер жақын уақытта 30% жинай алсаңыз, күту тиімді – төмен пайыз арқылы ұзақ мерзімде көп қаражат үнемдейсіз, - деп түсіндірді экономист.

Банктер 25% мөлшерлемені қолдана ма?

Сарапшының айтуынша, мұндай ықтималдық жоғары.

25% – тәуекелі жоғары клиенттер үшін заңды шек. Бірақ барлық қарыз алушыға бірдей жоғары пайыз қойылады деу дұрыс емес. Банктер арасында бәсекелестік бар, сондықтан сенімді клиенттерге тиімді ұсыныстар сақталады, - дейді ол.

Нарыққа әсері қандай болады?

Жаңа ережелер ең алдымен сұранысқа әсер етеді.

Ипотека алу қиындаған сайын сатып алушылар саны азаюы мүмкін. Бұл бағаның өсу қарқынын тежейді. Бірақ баға күрт төмендейді деу қиын, - деп айтты Ысқақ.

Себебі құрылыс көлемі ұсыныс арқылы реттеледі, инфляция мен құрылыс материалдарының қымбаттауы әсер етеді.

Ең ықтимал сценарий – нарық салқындап, тұрақтанады. Баға өспейді емес, бірақ бұрынғыдай жылдам өспейді, - дейді ол.

Реформаның негізгі мақсаты қандай?

Сарапшының пікірінше, басты мақсат – нарықты тұрақтандыру.

Бұл өзгерістер ипотеканы жеңілдету үшін емес, оны тәртіпке келтіру үшін жасалып отыр. Банктердің тәуекелі азаяды, халықтың артық қарыздануы тежеледі, нарықтағы “көпіршік” қаупі төмендейді, - деп айтты Бауыржан Ысқақ.

Ұзақ мерзімде бұл ипотеканы тұрақты әрі болжамды құралға айналдыруы мүмкін.

Нарық сапалырақ, бірақ таңдаулы болады. Қаржылық тұрғыдан дайын азаматтар ұтады, ал дайын емес топтар үшін талаптар күшейеді, - деп түсіндірді сарапшы.

Жаңа ипотекалық модель Қазақстандағы тұрғын үй нарығын түбегейлі өзгертпек. Енді басты рөлді банктер емес, қарыз алушының қаржылық тәртібі ойнайды.

Бұл өзгеріс біреулер үшін мүмкіндік болса, енді біреулер үшін жаңа кедергіге айналуы мүмкін.

Ал жалпы алғанда, ипотека бұрынғыдай “барлығына бірдей қолжетімді құрал” емес, қаржылық дайындықты талап ететін таңдамалы механизмге айналып бара жатыр.

Тағы оқи отырыңыздар: Алматы мен Астана: Енді баспананы қайдан алған тиімді?