Үй бағасы тағы қымбаттай ма? Қаржы сарапшысы маңызды болжам жасады

Қазақстандағы тұрғын үй нарығы өткен жылмен салыстырғанда біршама баяулағанымен, баспана бағасының күрт арзандауы күтілмейді. Сарапшылардың айтуынша, ипотекалық мөлшерлеменің жоғары болуы, инфляция және құрылыс шығындарының өсуі тұрғын үй құнына әлі де ықпал етіп отыр. BAQ.KZ тілшісіне берген сұхбатында қаржы сарапшысы Жеңіс Шәріпұлы қазіргі нарықтағы жағдайды саралап, үй бағасының алдағы тағдырына қатысты өз болжамын айтты.

Тұрғын үй нарығы неге баяулады?

Сарапшының айтуынша, биыл тұрғын үй бағасы төмендеп жатқан жоқ. Тек өткен жылмен салыстырғанда өсім қарқыны бәсеңдеген.

Оның сөзінше, өткен жылы Қазақстан бойынша тұрғын үй бағасы шамамен 15 пайызға қымбаттады. Соның салдарынан биыл сатып алушылардың белсенділігі төмендей бастаған.

Былтыр тұрғын үй бағасы өте қатты өсті. Қазақстан бойынша өсім шамамен 15 пайыз болды. Менің ойымша, қазір тұрғын үй нарығында өсімнің баяулауы байқалады. Бұл үй арзандап жатыр деген сөз емес. Тек бұрынғыдай жылдам қымбаттап жатқан жоқ, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Сарапшының пікірінше, бұған ең алдымен Ұлттық банктің базалық мөлшерлемені көтеруі әсер еткен.

Базалық мөлшерлеменің көтерілуі ипотекаға қалай әсер етті?

Былтыр Ұлттық банк инфляцияны тежеу мақсатында базалық мөлшерлемені бірнеше рет көтерді. Соның нәтижесінде екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелердің құны да артты.

Жеңіс Шәріпұлының айтуынша, ипотеканың негізгі ауыртпалығы дәл пайыздық мөлшерлемеге байланысты.

Бұрын базалық мөлшерлеме 16,25 пайыз деңгейінде болса, кейін ол 18 пайызға дейін көтерілді. Соған байланысты банктердегі ипотекалық мөлшерлемелер де қымбаттады. Бізде халық ипотеканы көбіне 15-20 жылға рәсімдейді. Осындай ұзақ мерзімде төленетін ақшаның басым бөлігі пайыздарға кетеді. Сондықтан мөлшерлеменің 2-3 пайызға ғана өсуінің өзі ипотеканың жалпы құнын айтарлықтай арттырады, – дейді сарапшы.

Оның айтуынша, дәл осы фактор көптеген азаматтың ипотека алу мүмкіндігін төмендеткен.

Неліктен сұраныс азайды?

Қаржы сарапшысы тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің төмендеуіне бірнеше себеп бар екенін айтады.

Біріншіден, ипотека қымбаттады.

Екіншіден, халық табысының өсімі тұрғын үй бағасының өсуіне ілесе алмады.

Өткен жылы баспана бағасы 15 пайызға өсті. Бірақ халықтың жалақысы дәл сондай деңгейде көбейген жоқ. Соның салдарынан тұрғындардың сатып алу қабілеті әлсіреді. Нарықта белгілі бір диспропорция пайда болды. Сондықтан биыл тұрғын үй бағасының өсу қарқыны баяулап отыр, – дейді ол.

Қазақстанда үй неге арзандамайды?

Соңғы айларда әлеуметтік желілерде «үй бағасы арзандап жатыр» деген пікірлер жиі айтылып жүр. Алайда сарапшы мұнымен келіспейді.

Оның айтуынша, Қазақстандағы тұрғын үй бағасының төмендемеуінің басты себебі – жалпы инфляция.

Бізде тұрғын үй бағасы неге төмендемейді? Өйткені бәрі инфляциямен байланысты. Тұрғын үй де – кез келген басқа тауар сияқты экономиканың бір бөлігі. Егер тек тұрғын үй ғана қымбаттап, ал азық-түлік пен басқа тауарлардың бағасы өзгермесе, сұраныс азайған кезде үй бағасы төмендеуі мүмкін еді. Бірақ қазір азық-түлік те, құрылыс материалдары да, жанармай да, басқа тауарлар да қымбаттап жатыр. Сондықтан тұрғын үй бағасының төмендеуіне негіз жоқ, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Оның айтуынша, қазіргі кезде тұрғын үй бағасына ең көп әсер ететін фактор – құрылыс шығындарының өсуі.

Құрылыс материалдары, логистика, жұмыс күші, жанармай секілді шығындардың бәрі қымбаттап жатқандықтан, құрылыс компаниялары баспана бағасын арзандата алмайды.

Соңғы бес жылда баспана екі еседен көп қымбаттады

Сарапшының айтуынша, соңғы жылдары тұрғын үй бағасының айтарлықтай өсуіне қарамастан, бұл үрдісті тек тұрғын үй нарығымен байланыстыру дұрыс емес.

Соңғы бес жылда тұрғын үй бағасы екі еседен астам қымбаттады. Бірақ адамдар көбіне бір нәрсені байқамайды. Сол уақыт аралығында дүкендегі тауарлардың бағасы да бірге өсті. Мысалы, 2007-2008 жылдары тұрғын үй бағасы қатты қымбаттады да, кейін қайта төмендеді. Өйткені ол кезде негізінен тек баспана бағасы өсіп, жалпы инфляция болған жоқ. Ал қазір жағдай басқа. Қазір бүкіл экономика бойынша инфляция жүріп жатыр. Сондықтан үй бағасы да жалпы үрдіске ілесіп келеді, – дейді ол.

Сарапшы Статистика бюросының мәліметтеріне де тоқталды.

Оның айтуынша, қазіргі таңда:

• жаңа тұрғын үйлердің бағасы шамамен 5 пайызға өскен;
• ал қайталама нарықтағы пәтерлер 1-2 пайызға ғана қымбаттаған.

Бұл да нарықтағы өсімнің баяулағанын көрсетеді.

Қазақстандағы тұрғын үй бағасы өзге елдермен салыстырғанда қандай?

Қазақстандағы баспана бағасы қымбат деген пікір қоғамда жиі айтылады. Алайда қаржы сарапшысы мұны әр елдің демографиялық жағдайымен және тұрғын үйге деген сұраныспен байланыстырады.

Оның айтуынша, Қазақстанда халық саны жыл сайын тұрақты өсіп келеді. Бұл тұрғын үйге деген қажеттілікті де арттырады.

Мұның басты себебі – демография. Қазақстанда жыл сайын шамамен 400 мыңға жуық сәби дүниеге келеді. Жалпы табиғи өсімнің өзі 250 мың адамға жуық. Демек, жыл сайын тұрғын үйге мұқтаж адамдар саны артып келеді, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Оның айтуынша, Германия немесе АҚШ-та ипотекалық мөлшерлеме төмен болғанымен, тұрғын үйдің өзі Қазақстанмен салыстырғанда әлдеқайда қымбат.

Германияда немесе АҚШ-та халықтың 50-60 пайызы жалдамалы пәтерде тұрады. Иә, олардың ипотекалық пайызы төмен болуы мүмкін. Бірақ үйдің бағасы өте қымбат. Сондықтан тек пайыздық мөлшерлемеге қарап қорытынды жасау дұрыс емес. Үйдің өзінің құны да маңызды, – дейді сарапшы.

Базалық мөлшерлеме төмендесе үй арзандай ма?

Қоғамда базалық мөлшерлеме төмендесе, тұрғын үй де арзандайды деген пікір бар.

Алайда сарапшы бұл пікірмен келіспейді.

Керісінше, оның айтуынша, ипотека арзандаса, тұрғын үйге сұраныс артып, баға тағы да өсуі мүмкін.

Егер базалық мөлшерлеме төмендесе, банктердегі ипотека да арзандайды. Бірақ бұл тұрғын үйдің арзандауына емес, керісінше сұраныстың артуына алып келеді. Сұраныс көбейген сайын тұрғын үй бағасы да өседі, – дейді ол.

Жеңіс Шәріпұлы қазіргі нарықтағы басты ерекшеліктің бірі – ипотекалық несиелердің басым бөлігін «Отбасы банк» беріп отырғанын атап өтті.

Қазір жыл сайын берілетін ипотеканың шамамен 70 пайызы "Отбасы банк" арқылы рәсімделеді. Ал екінші деңгейлі банктердің үлесі небәрі 30 пайыз шамасында. Сондықтан өткен жылғы базалық мөлшерлеменің көтерілуі ипотека нарығының түгеліне емес, негізінен осы 30 пайыздық бөлігіне ғана әсер етті, – дейді сарапшы.

Оның пікірінше, егер «Отбасы банк» бағдарламалары да толықтай базалық мөлшерлемеге тәуелді болғанда, тұрғын үй нарығындағы жағдай әлдеқайда күрделі болар еді.

«Үй бағасын қазір инфляция басқарып отыр»

Сарапшы тұрғын үй бағасының негізгі драйвері бүгінде сұраныс емес, инфляция екенін айтады.

Бүгінде тұрғын үй бағасын инфляция басқарып отыр. Егер азық-түлік, құрылыс материалдары, жанармай, логистика сияқты шығындардың бәрі қымбаттап жатса, үй бағасының төмендеуі мүмкін емес. Экономиканы алдау мүмкін емес, – дейді ол.

Жеңіс Шәріпұлы жалақының өсуі де тұрғын үй бағасына әсер ететінін атап өтті.

Егер мемлекет жалақыны қолдан көтеріп, экономикаға қосымша ақша құйса, бірақ тұрғын үй саны өзгермесе, сұраныс ұсыныстан асып кетеді. Мұндай жағдайда баспана тағы да қымбаттайды. Сондықтан тұрғын үй бағасына көптеген экономикалық фактор әсер етеді, – дейді сарапшы.

Доллар бағамы баспана бағасына әсер ете ме?

Соңғы уақытта доллар бағамының құбылуы қоғамда жиі талқыланып жүр. Дегенмен сарапшы қазіргі жағдайда оның тұрғын үй нарығына әсері айтарлықтай емес екенін айтты.

Қазіргі таңда доллар бағамының тұрғын үй нарығына айтарлықтай ықпалы жоқ. Себебі мұнай бағасы салыстырмалы түрде жоғары деңгейде сақталып тұр. Сондықтан доллардың әсері әзірге қатты сезіліп жатқан жоқ, – дейді ол.

Алайда ұлттық валюта едәуір әлсіресе, тұрғын үй бағасы да өседі.

Егер доллар бағамы 550-600 теңгеге дейін көтерілсе, онда құрылыс материалдары да қымбаттайды. Мұндай жағдайда тұрғын үй бағасы қосымша 5-6 пайызға дейін өсуі мүмкін. Бірақ дәл қазір мұндай қауіп байқалып отырған жоқ, – деп түсіндірді сарапшы.

Қазір үй алған дұрыс па, әлде күткен жөн бе?

Тұрғын үй алуға ниетті азаматтардың ең көп қоятын сұрағының бірі – дәл қазір баспана сатып алған тиімді ме, әлде нарықтағы өзгерістерді күткен дұрыс па?

Жеңіс Шәріпұлы бұл сұраққа біржақты жауап жоқ екенін айтады. Оның пікірінше, бәрі адамның қазіргі жағдайына байланысты.

Мұнда адамдарды екі топқа бөліп қарау керек. Біріншісі – мүлде баспанасы жоқ азаматтар. Екіншісі – өз үйі бар, бірақ инвестиция ретінде тағы бір пәтер алуды жоспарлап жүргендер, – дейді сарапшы.

Оның айтуынша, егер адамның баспанасы болмаса және ол қазір жалдамалы пәтерде тұрып жүрсе, үйді кейінге қалдырмай сатып алған дұрыс.

Жалдамалы пәтерде тұратын адамның ай сайын 250-300 мың теңгесі жалға кетеді. Егер бастапқы жарна ретінде 20-30 пайыз қаражаты дайын болса, ипотека рәсімдеп, өз үйін алған әлдеқайда тиімді. Себебі жалға төлеген ақша өзіңнің баспанаңа жұмсалғаны дұрыс, – дейді ол.

Ал инвестиция мақсатында екінші немесе үшінші пәтер алуды жоспарлаған азаматтарға сарапшы асықпауға кеңес береді.

Егер адамның өз үйі бар болса, ал тағы бір пәтер сатып алғысы келсе, қазіргі жоғары мөлшерлемемен ипотека рәсімдеу тиімді емес. Мұндай жағдайда қаражатты жинап, бастапқы жарнаны көбейткен дұрыс. Қазір депозиттердің жылдық сыйақысы шамамен 17 пайыз деңгейінде. Сондықтан біраз уақыт күтіп, жинақты ұлғайту тиімді болуы мүмкін, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Жыл соңына дейін үй бағасы қаншаға өседі?

Қаржы сарапшысы 2026 жылдың соңына дейін тұрғын үй бағасының күрт өзгеруін күтпейді.

Дегенмен жаңа тұрғын үйлердің бағасы әлі де өсуі мүмкін.

Менің болжамым бойынша, жыл соңына дейін жаңа тұрғын үйлердің бағасы ең көбі 10 пайызға дейін қымбаттауы мүмкін. Ал негізгі сценарий бойынша өсім шамамен 5 пайыз деңгейінде болады, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Ал қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы айтарлықтай өзгермейді.

Екінші нарықтағы тұрғын үйлердің бағасы шамамен 5-7 пайыз аралығында ғана өседі деп ойлаймын. Бұл қазіргі инфляция деңгейіне сәйкес келетін қалыпты өсім, – дейді сарапшы.

Оның сөзінше, соңғы жылдары инфляция деңгейі тұрғын үй бағасының өзгеруіне негізгі бағдар болып отыр.

Бұрынғы жылдары инфляция 10-12 пайыз болса, тұрғын үй бағасы да шамамен сол деңгейде өсті. Биыл да сондай үрдіс сақталады деп ойлаймын, – дейді ол.

Жеңіс Шәріпұлының пікірінше, қазіргі экономикалық жағдайда тұрғын үй бағасының күрт төмендеуіне алғышарт жоқ.

Тағы оқи отырыңыз: 2026 жылдың екінші жартысында тұрғын үй бағасы қалай өзгереді?