Қазақстанда пәтерін жалға беретіндер мен “квартиранттар” нені білгені дұрыс?

Енді елімізде тұрғын үйге қол сұғуға болмайды. Сот шешiмiнсiз тұрғын үйден айыруға және шығарып жіберуге жол берiлмейдi. Тұрғын үйге басып кiруге, оны қарап-тексеруге, тiнтуге заңда белгіленген жағдайда және көзделген тәртiппен жол берiледi. Жаңа Конституцияның 28-бабында дәл осылай көрсетілген.

Сондай-ақ Қазақстан Республикасында өз азаматтарын тұрғын үймен қамтамасыз етуге жағдай жасалады. Тұрғын үй соған мұқтаж азаматтардың заңда көрсетiлген санаттарына заңда белгіленген нормаларға сәйкес берiледi. BAQ.KZ тілшісі 28-баптың негізгі мәнін түсіндіреді.

Жоғарғы Сот төрағасы, Конституциялық реформа жөніндегі комиссияның мүшесі Асламбек Мерғалиевтің жаңа Конституцияның 28-бабының тұрғын үйден тек сот шешімі негізінде ғана шығару туралы ережені егжей-тегжейлі түсіндірді.

Жаңа Конституцияның 28-бабы тұрғын үй иелерінің құқықтарын қорғауды бекітеді.

Қабылданған жаңа норма жылжымайтын мүліктің заңды иелерінің құқықтарын абсолютті басымдыққа қоя отырып, оларды заңды күшіне енген сот шешімінсіз тұрғын үйден шығаруына немесе тұрғын үйінен айыруға тыйым салады. Жаңа норма азаматтарды негізсіз тұрғын үйден шығарудан қорғауды ең жоғары заңнамалық деңгейде — Конституция деңгейінде қамтамасыз ету үшін енгізілді, - деді Мерғалиев.

Оның сөзінше, бұл жаңа практика емес. Бұған дейін де заңнамада негізсіз тұрғын үйден шығаруға тікелей тыйым салынған болатын. Осыған ұқсас нормалар көп жылдан бері Азаматтық кодексте (188-бап) және «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңда (8-бап) бекітілген.

Кез келген мәжбүрлеп тұрғын үйден шығару немесе тұрғын үйден айыру (мысалы, мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қою, кепілге салынған мүлікке өндіріп алу, жалдау шарты) сот тәртібімен жүзеге асырылады, - деп айтты Жоғарғы Сот басшысы.

Сот не істейді?

Сот үйде “тұруға рұқсат бермейді”, сот адамның осы тұрғын үйде тұруға заңды негіздерінің бар-жоғын тексереді.

Тұрғын үйді иелену және оған билік ету құқығы тек заңды меншік иесіне тиесілі екенін түсіну қажет. Осы құқықты пайдалана отырып, меншік иесі өз тұрғын үйін жалға бере алады және жалдау шартында жалға алушыны шығару талаптарын белгілейді. Егер жалға алушы шарт талаптарын бұзса, меншік иесі шартты бұзуға және тұрғын үйді босатуды талап етуге толық құқылы, - деп түсіндірді Асламбек Мерғалиев.

Жалпы алғанда, тұрғын үйден шығару мәселелері бойынша тұрақты сот практикасы қалыптасқан.

Сот статистикасына сәйкес, 2025 жылы қаралған 2,7 мың істің тек 6%-ы немесе 160 іс пәтер жалдаушыларға қатысты болған.

Мерғалиевтің түсіндіруінше, әдетте жалға алушыларды шығару туралы даулар сирек жағдайда сотқа дейін жетеді, өйткені шарт талаптары сақталған кезде, әдетте, жанжал туындамайды. Өз кезегінде, меншік иелері шарт талаптарын адал орындайтын жалға алушыларды шығару мәселесін көтермейді.

Жалға алушы шарт талаптарын бұзған жағдайда, сот оны тұрғын үйден шығару туралы шешім қабылдайды, сондай-ақ меншік иесінің келтірілген шығындарды, соның ішінде заңгерлік шығындарды өтеу туралы талаптарын қанағаттандырады.

Сондықтан жаңа Конституция күшіне енгеннен кейін құқықтық белгісіздік туындайды деп күтілмейді.

Құқықтарды қорғаудағы негізгі мәселелер тараптар арасында шарт болмаған жағдайларда туындайды. Мұндай кезде меншік иесіне де, тұрғынға да өз талаптарын дәлелдеу қиынға соғады, - дейді сот.

Жоғарғы Сот төрағасының сөзінше, бұл норманы Конституцияға енгізу, ең алдымен, жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын қорғауды күшейтуге, мәмілелердің ашықтығын қамтамасыз етуге және тұрғын үй нарығындағы тәртіпті арттыруға, соның ішінде шарттық қатынастардың тұрақтылығын сақтауға бағытталған.

“Екі ай тегін тұрамыз”. Көпшілік қате түсініп жатыр - заңгер

Соңғы уақытта әлеуметтік желілерде “квартиранттарды енді сот шешімінсіз үйден шығаруға болмайды, бұл жалға алушыларға толық еркіндік береді” деген мазмұндағы ақпарат кең тарады. Алайда заңгер Нұрсұлтан Орынбеков бұл пікірлердің шындыққа толық сәйкес келмейтінін айтады.

Заңгердің сөзінше, бұл мәселе Қазақстан Конституциясының 28-бабы аясында талқыланып жатыр, алайда көпшілік оны қате түсініп отыр.

Әлеуметтік желіде бұл тақырып қатты бұрмаланып кетті. Негізінде, бұрын да кез келген адамды үй-жайдан тек соттың шешімімен шығаратын. Бұл – жаңа норма емес, бұрыннан бар практика, – дейді Нұрсұлтан Орынбеков.

Оның айтуынша, кейбір азаматтар бұл өзгерісті өз пайдасына қате түсініп, “екі ай тегін тұра береміз, төлемесек сотқа берсін”деген ойға келуі мүмкін. Бірақ мұндай әрекет жалға алушының өзіне шығын әкеледі.

Келісімшартта барлық талаптар нақты көрсетіледі. Егер төлем кешіктірілсе немесе іс сотқа жетсе, екі айлық қарыз, сот шығындары, заңгер қызметі және мемлекеттік баж – барлығы квартиранттың мойнына жүктеледі, – деп түсіндіреді заңгер.

Сонымен қатар бұл жағдай жалға беру нарығына да әсер етпек. Үй иелері тәуекелді азайту үшін алдын ала үлкен депозит талап етуі мүмкін.

Қазірдің өзінде кейбір пәтер иелері екі-үш айлық, тіпті алты айлық депозит сұрай бастайды. Себебі сот процесі шамамен екі айға созылады. Сол уақыттың ақысын алдын ала алып қалуға тырысады, – дейді ол.

Бұл өз кезегінде қарапайым азаматтарға қосымша қаржылық ауыртпалық түсіреді. Яғни пәтер жалдау үшін бірден бірнеше айдың ақысын төлеу қажеттілігі туындайды.

Заңгер атап өткендей, бұл норма тек квартиранттар мен пәтер иелері арасындағы қатынастарға ғана қатысты емес.

Бұл заң негізінен ипотека, кепіл мәселелері сияқты жағдайларға да байланысты. Яғни, үйінен айырылып қалу қаупі бар азаматтарды қорғауға бағытталған, – дейді Нұрсұлтан Орынбеков.

Осылайша, сарапшы жалған ақпаратқа сенбеуге және заңды дұрыс түсінуге шақырады.