Қазақстанның тұрғын үй нарығын не күтіп тұр?

Қазақстанда құрылыс саласы соңғы бес жыл бойы экономиканың негізгі қозғаушы күштерінің бірі болды. Жыл сайын жүздеген тұрғын үй кешені салынып, жаңа ықшамаудандар пайда болды, ипотекалық бағдарламалар кеңейіп, тұрғын үйге сұраныс үздіксіз өсіп отырды. Бір қарағанда бұл қарқын әлі де бәсеңдемеген сыңайлы. BAQ.KZ тілшісі тақырыпты саралап көрді.

Нарықтың ішкі көрінісі мүлде басқа

Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы жуырда елдегі құрылыс компанияларының шамамен 40 пайызы қызметін тоқтату қаупімен бетпе-бет келуі мүмкін деген мәлімдеме жасады. Мұндай мәлімдеме алғаш рет айтылып отырған жоқ. Бірақ бұл жолы құрылысшылар мәселені уақытша қиындық емес, нарықтың жаңа кезеңге аяқ басқанымен байланыстырып отыр.

Шынында құрылыс саласы дағдарысқа жақындап келе ме, әлде бұл нарықтың табиғи қайта құрылуы ма?

Статистика не дейді?

Қызығы, ресми статистика әзірге құрылыс саласының құлдырағанын көрсетпейді.

Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сәйкес, 2026 жылдың қаңтар-мамыр айларында құрылыс жұмыстарының көлемі өткен жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 13,4%-ға өсіп, 2,41 триллион теңгеге жеткен. Республика бойынша құрылыс жұмыстарының 87,9%-ын жеке құрылыс компаниялары орындаған. Сонымен бірге тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі де 4,5%-ға артқан.

Бір қарағанда бұл көрсеткіштер нарықтың тұрақты дамып жатқанын аңғартады.

Алайда экономистер мұндай статистикаға сақтықпен қарауға шақырады.

Өйткені бүгінгі есептер көбіне бірнеше жыл бұрын басталған құрылыс жобаларының аяқталуының нәтижесі. Яғни қазіргі көрсеткіштер құрылыс компанияларының бүгінгі қаржылық жағдайын толық көрсете алмайды.

Қарапайым тілмен айтқанда, бүгін пайдалануға беріліп жатқан тұрғын үйдің басым бөлігі 2024–2025 жылдары қаржыландырылған жобалар. Ал дәл қазір басталатын жаңа жобалардың саны азайса, оның салдары бірден емес, бір-екі жылдан кейін байқалады.

Сондықтан статистика мен құрылысшылар айтып отырған қауіп бір-біріне қайшы келмейді. Олар нарықтың екі түрлі кезеңін көрсетіп отыр.

Нарықты кім «қыздырды»?

Қазақстандағы тұрғын үй нарығы соңғы бес жылда табиғи сұраныстың ғана емес, мемлекеттік қолдау тетіктерінің арқасында да қарқынды өсті.

Мұндай механизмдер қатарында:

• Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорындағы (БЖЗҚ) жинақты тұрғын үйге пайдалану;
• жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар;
• мемлекеттік субсидиялар;
• халық табысының пандемиядан кейін қалпына келуі;
• құрылыс компаниялары арасындағы жоғары бәсеке болды.

Әсіресе БЖЗҚ қаражатын пайдалану тұрғын үй нарығына үлкен серпін берді. Мыңдаған қазақстандық бастапқы жарнаны жинамай-ақ пәтер сатып алуға мүмкіндік алды.

Бірақ бұл кезең аяқталуға жақын.

Жеткіліктілік шегінің өзгеруі, ипотеканың қымбаттауы және халықтың нақты табысының баяулауы құрылыс нарығының негізгі драйверлерінің бірін әлсіретті.

Соның салдарынан құрылыс компаниялары бұрынғыдай тез сатылымға сенім арта алмайды.

Бұл – бүгінгі алаңдаушылықтың алғашқы әрі ең маңызды себебі.

Нарықты тығырыққа тіреген негізгі себептер

Құрылысшылар қауымдастығы айтып отырған қауіптің бір ғана себебі жоқ. Бұл – бірнеше фактордың қатар келуінен туған қысым. Бір жағынан, ресми статистика құрылыс көлемі өсіп жатқанын көрсетеді: 2026 жылғы қаңтар-мамырда құрылыс жұмыстарының көлемі 13,4%-ға артып, 2,41 трлн теңгеге жеткен. Бірақ бұл көрсеткіштің едәуір бөлігі бұрын басталған жобалардың есебінен қалыптасып отыр.

Ал жаңа жобаларды бастау бұрынғыдай оңай емес.

Бірінші себеп: БЖЗҚ ақшасы нарықтан біртіндеп кетіп жатыр

Соңғы жылдары тұрғын үй нарығын ұстап тұрған негізгі тетіктің бірі – зейнетақы жинағын баспанаға пайдалану мүмкіндігі болды. Деректерге сәйкес, жеткіліктілік шегі енгізілгеннен бері қазақстандықтар БЖЗҚ-дан 5,9 трлн теңге пайдаланған, оның 4,9 трлн теңгесі тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған.

Құрылысшылар үшін бұл өте маңызды фактор еді. Себебі зейнетақы жинағы көп адамға бастапқы жарнаны жабуға немесе дайын пәтерді бірден сатып алуға мүмкіндік берді. Енді жеткіліктілік шегі көтерілген сайын бұл қаражатқа қол жеткізе алатын азаматтар саны азаяды.

Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының вице-президенті Виктория Тен осыған байланысты девелоперлердің бір бөлігі күрделі жағдайға тап болуы мүмкін екенін айтқан. Оның бағалауынша, БЖЗҚ қаражаты арқылы қалыптасқан сұраныс азайса, әсіресе шағын және қаржылық қоры әлсіз құрылыс компаниялары үлкен қысым көреді.

Бұл жерде мәселе тек сатылымның азаюында емес. Көптеген құрылыс компаниясы жаңа жобаны болашақ сатылым есебінен жоспарлайды. Яғни пәтер сатылып отырса, құрылыс та жалғасады. Ал сатылым баяуласа, компанияның айналым қаражаты жетпей, жоба кешігуі мүмкін.

Екінші себеп: несие қымбат, ипотека ауыр

Құрылыс саласы ұзақ ақшаға тәуелді. Девелопер жер алады, жобалау жасайды, материал сатып алады, мердігерлерге төлейді. Мұның бәрі үлкен қаржы талап етеді. Ал базалық мөлшерлеме жоғары болған сайын құрылыс компаниялары үшін де, пәтер сатып алушылар үшін де ақша қымбаттайды.

Ұлттық банк 2026 жылғы 5 маусымда базалық мөлшерлемені жылдық 17% деңгейінде белгіледі. Реттеуші бұл шешімді инфляциялық тәуекелдермен және макроэкономикалық жағдаймен байланыстырды.

Бұл құрылыс нарығына екі жақтан әсер етеді. Біріншіден, девелоперлердің банктен несие алуы қымбаттайды. Екіншіден, халық үшін ипотека төлемі ауырлайды. Яғни нарықта ұсыныс та, сұраныс та бір уақытта қысым көреді.

Бұған дейін құрылыс саласындағы тәуекелдер туралы айтқан сарапшылар ипотекалық бағдарламалардың қысқаруы өңірлерге ауыр соғатынын ескерткен. Себебі Алматы, Астана және Шымкенттен тыс жерлерде халықтың төлем қабілеті әлсіздеу, ал ипотекасыз жаңа пәтер алу мүмкіндігі шектеулі.

Үшінші себеп: ҚҚС және жаңа салық тәртібі

Құрылысшыларды алаңдатып отырған тағы бір мәселе – жаңа Салық кодексіндегі ҚҚС тәртібі. Мемлекеттік кірістер комитеті 2026 жылдың 1 қаңтарына дейін басталған немесе пайдалануға берілген тұрғын үй жобалары ҚҚС-тан босатылатынын түсіндірген. Яғни өзгеріс бұрын басталған жобаларға бірден әсер етпейді.

Бірақ жаңа жобалар үшін жағдай басқа. Егер құрылыс 2026 жылдан кейін басталса, салықтық жүктеме девелопердің шығынын арттыруы мүмкін. Ал шығын артса, оның бір бөлігі бәрібір пәтердің өзіндік құнына кіреді.

Бұл жерде баға бірден шарықтап кетеді деу қиын. Бірақ құрылыс компаниялары маржасы төмен жобалардан бас тартуы мүмкін. Әсіресе эконом және комфорт-класс сегментінде тәуекел жоғары. Себебі бұл сегментте сатып алушы бағаға өте сезімтал.

Төртінші себеп: нарықтағы сапасыз ойыншыларға қысым күшейді

Құрылыс нарығындағы қазіргі қиындықты тек дағдарыс деп қабылдауға болмайды. Бұл – нарықты тазалау кезеңі де болуы мүмкін.

Energyprom дерегінше, бұған дейін Қазақстандағы құрылыс компанияларының шамамен 29%-ы күрделі жағдайда тұрғаны айтылған. Сонымен қатар құрылыс саласындағы әкімшілік құқық бұзушылықтар саны да өскен.

Салада қаржылық тәртібі әлсіз, құжаты толық емес, үлескерлер ақшасына шамадан тыс тәуелді компаниялар аз емес. Мұндай компаниялар нарық өсіп тұрған кезде байқалмауы мүмкін. Бірақ сұраныс бәсеңдеп, ақша қымбаттап, талап күшейген кезде ең алдымен солар қиындыққа тап болады.

Сарапшылар не дейді?

Құрылыс саласындағы сарапшы Диляра Сейтнұрованың пікірінше, зейнетақы ақшасы арқылы қалыптасқан жоғары сұраныс кезеңі аяқталуға жақын. Ол бұл фактор тұрғын үй нарығындағы мәмілелер санына әсер етуі мүмкін екенін айтқан. Сарапшының бағалауынша, сұраныс азайса, сатылым төмендейді, ал бұл белгілі бір уақыттан кейін құрылыс компанияларының қаржылық жағдайына әсер етеді.

Экономистер де осыған ұқсас ой айтады. БЖЗҚ шегінің көтерілуі тұрғын үй нарығына тікелей әсер етеді. Бірақ мәмілелер саны қысқарса, құрылыс компанияларының сатылымы төмендеп, бұл секторға теріс ықпал етуі ықтимал.

Ал бұл құрылыс компанияларының бәрі бірдей жабылады деген сөз емес. Нарықта ірі, қаржылық қоры жеткілікті, бірнеше жобаны қатар алып жүретін девелоперлер бар. Олар да қысымды сезінеді, бірақ мұндай компанияларда банкпен жұмыс істеу тәжірибесі, жер қоры, дайын инфрақұрылым және ұзақ мерзімді стратегия бар.

Ең үлкен қауіп шағын компанияларға төнеді. Әсіресе бір ғана жобаға тәуелді, сатылым тоқтаса құрылысын жалғастыруға қаражаты жетпейтін ұйымдар үшін алдағы бір-екі жыл шешуші кезең болуы мүмкін.

Бұл бағаға қалай әсер етеді?

Көпшілік ойлағандай, құрылыс компанияларының қиындыққа тап болуы пәтер бағасының бірден арзандауына әкелмейді. Керісінше, нарықта жаңа жобалар азайса, ұсыныс қысқарады. Ал сұраныс толық жоғалып кетпейді. Қазақстанда урбанизация жалғасып жатыр, ірі қалаларға көшу тоқтаған жоқ, жас отбасылардың баспанаға сұранысы сақталады.

Сондықтан ықтимал сценарий мынадай болуы мүмкін: қысқа мерзімде сатылым баяулайды, кей компаниялар жеңілдік ұсынады, дайын пәтерлер бойынша акциялар көбейеді. Бірақ орта мерзімде жаңа жобалар азайса, сапалы тұрғын үй тапшылығы қайта сезілуі мүмкін.

Бұл әсіресе Астана, Алматы және Шымкент сияқты үш негізгі нарыққа қатысты. Себебі құрылыс саласының негізгі драйвері де осы қалалар болып отыр.

«40 пайыз жабылады» деген сөз қаншалықты шындыққа жанасады?

Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы келтірген 40% көрсеткіш әзірге ресми болжам емес.

Бұл – саланың қазіргі көңіл күйін көрсететін кәсіби бағалау.

Өйткені бүгінгі таңда ешбір мемлекеттік орган құрылыс компанияларының жаппай жабылатыны туралы болжам жариялаған жоқ.

Дегенмен құрылыс нарығына қысым жасап тұрған факторлардың барлығы – жоғары базалық мөлшерлеме, қымбат қаржыландыру, БЖЗҚ арқылы сұраныстың төмендеуі, жаңа салықтық жүктеме және құрылыс құнының өсуі – нақты әрі объективті.

Сондықтан мәселенің өзі қолдан жасалған емес.

Даулы тұсы – оның ауқымында.

40 пайыз бола ма, әлде 20 пайыз бола ма – оны уақыт көрсетеді.

Қазақстанның құрылыс саласы соңғы он жылдағы ең күрделі кезеңдердің біріне аяқ басты.

Нарық бұрынғыдай жеңіл ақшаға, арзан ипотекаға және жоғары тұтынушылық сұранысқа сүйене алмайды. Енді құрылыс компаниялары үшін басты артықшылық – қаржының көптігі емес, тәуекелді дұрыс басқару, жобаны тиімді жоспарлау және сатып алушының сенімін сақтай білу болады.

Сондықтан алдағы жылдары құрылыс нарығында ең көп үй салған компания емес, ең тұрақты жұмыс істеген компания жеңіске жетуі мүмкін.