Қазақстандықтарға жаңа ипотека ұсынылды: экономистер оның тиімді тұстарын түсіндірді

Қазақстанда екінші деңгейлі банктер тұрғын үй сатып алуға арналған жинақ бағдарламаларын белсендірек ұсына бастады.

Мұндай жүйеде болашақ қарыз алушы әуелі қажетті қаражаттың бір бөлігін жинайды. Осыдан кейін ғана төменірек мөлшерлемемен ипотека рәсімдеуге мүмкіндік алады. BAQ.KZ тілшісіне пікір білдірген экономистер бұл модельдің кімдерге тиімді екенін, оның қазақстандықтардың баспанаға қолжетімділігін кеңейте ала ма және тұрғын үй бағасына қалай әсер ететінін айтып берді.

Жаңа ипотекалық өнімдердің пайда болуы қазақстандықтардың таңдау мүмкіндігін арттырады. Алайда олардың қаншалықты қолжетімді болатыны ең алдымен пайыздық мөлшерлемеге және бөлінетін қаржы көлеміне байланысты. R-Finance қаржылық кеңесшісі Арман Байғановтың айтуынша, базалық мөлшерлеме жоғары болып тұрған жағдайда нарықтық ипотека көптеген отбасы үшін әлі де қымбат.

Оның бағалауынша, бүгінде Қазақстандағы ипотекалық нарықтың шамамен 85 пайызы мемлекет қолдайтын бағдарламаларға тиесілі. Ал коммерциялық банктердің өз қаражаты есебінен беретін ипотекалық несиелердің үлесі шамамен 15 пайызды құрайды. Оның өзі қымбат несиелеуге байланысты біртіндеп азайып келеді.

Негізгі мәселе ипотекалық бағдарламалардың саны немесе түрінде емес, оларды қаржыландыру көлемінде. Базалық мөлшерлеменің жоғары болуына байланысты коммерциялық ипотека әлі де қымбат. Сондықтан қазіргі жағдайда мемлекеттің нарықты қолдауы – мәжбүрлі шара, – деді Арман Байғанов.

Сарапшының айтуынша, биыл жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларға 155 миллиард теңге қарастырылған. Бұған қоса, «Ұмай» бағдарламасын қайта іске қосуға тағы 45 миллиард теңге бөлу жоспарланып отыр. Жалпы қаржыландыру көлемі өткен жылмен салыстырғанда шамамен екі есе артқанымен, бұл өсімді бағалағанда инфляция мен тұрғын үй бағасының қымбаттауын да ескерген жөн.

Арман Байғановтың пікірінше, ипотеканы қолдау тек азаматтардың баспана алу мүмкіндігіне ғана емес, құрылыс саласына да ықпал етеді. Оның айтуынша, қаржыландыру қысқарса, құрылыс көлемі азайып, бұл саладағы жұмыспен қамтуға да әсер етуі мүмкін.

Сонымен бірге қаржыландыру көлемі ұлғайғанымен, бұл қаражат бүкіл ел бойынша тұрғын үй мәселесін толық шешуге жеткіліксіз. Сарапшы мысал ретінде шартты есеп келтірді: егер бір пәтердің орташа бағасы шамамен 20 миллион теңге болса, онда 200 миллиард теңгеге шамамен 10 мың пәтер сатып алуды қаржыландыруға болады.

Әрине, мұндай бағдарламалар тұрғын үй мәселесін толық шеше алмайды. Бірақ халықтың жекелеген санаттарына нақты көмек көрсете алады, – деді ол.

Неліктен банктер алдымен ақша жинауды ұсынады?

Нарықтағы елеулі өзгерістердің бірі – коммерциялық банктердің тұрғын үй жинақ бағдарламаларын ұсына бастауы. Бұл жүйенің негізгі қағидаты – клиент бірнеше жыл бойы қаражат жинайды, содан кейін ғана тиімдірек шарттармен тұрғын үй несиесіне үміткер бола алады.

Экономист Арман Бейсембаевтың айтуынша, мұндай тәсіл нарықтық мөлшерлемемен берілетін кәдімгі ипотекаға балама бола алады.

Оның сөзінше, қазіргі ақша құны жағдайында тұрғын үйді 15–20 жылға несиеге алу орташа табысы бар отбасы үшін тым қымбатқа түсуі мүмкін. Ал жинақ жүйесі банкке клиенттің қаржылық тәртібін алдын ала бағалап, ұзақ мерзімді несиелеуге қажетті қаражатты қалыптастыруға мүмкіндік береді.

Адам алдымен ақша жинайды, банк алдында өзінің сенімділігін дәлелдейді. Банк оның қаражатты қалай жинап жатқанын көреді де, соның негізінде төменірек мөлшерлемемен несие ұсына алады, – деп түсіндірді экономист.

Сонымен қатар тұрғын үйге арналған жинақ салымдары банктер үшін де тұрақты қаржылық негіз қалыптастырады. Кәдімгі депозиттен айырмашылығы – мұндай жинақты салымшы кез келген уақытта шешіп ала алмайды, ол ұзақ мерзімге орналастырылады.

Бұл банктерге ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді жоспарлы түрде беруге және ипотекалық нарықтың қысқа мерзімді қаржы көздеріне тәуелділігін біртіндеп азайтуға мүмкіндік береді.

Баспананы бірден сатып алу мүмкін болмайды

Жинақ бағдарламаларының басты ерекшелігі – бұл жүйе арқылы пәтерді бірден сатып ала алмайсыз. Алдымен клиент бастапқы жарнаға қажетті қаражатты жинап, салымды тұрақты түрде толықтырып отыруы және банктің жинақ мерзіміне қатысты талаптарын орындауы тиіс.

Мұндай бағдарлама ең алдымен тұрғын үйді алдын ала жоспарлап, бірнеше жыл бойы ақша жинауға дайын адамдарға қолайлы.

Әсіресе еңбек жолын енді бастаған жас мамандар мен енді ғана қаражат жинап жүрген отбасылар үшін бұл болашақ ипотекаға алдын ала дайындалып, кейін алатын несиенің көлемін азайтуға мүмкіндік береді.

Арман Бейсембаевтың айтуынша, жинақ жүйесі мемлекеттен тікелей қаржылық қолдау алмай-ақ нарықтағыдан төмен мөлшерлемемен ипотека рәсімдеуге жол ашады.

Егер адам нарықтағыдан едәуір төмен мөлшерлемемен ипотека алғысы келсе, тұрғын үй жинақ бағдарламасына қатысып, қажетті соманы біртіндеп жинай алады. Бұған үш, бес, тіпті он жыл кетуі мүмкін. Бірақ барлық талап орындалғаннан кейін банк оған тұрғын үй несиесін береді. Коммерциялық банктердің тәжірибесі мұндай өнімдерді жеңілдетілген мемлекеттік қаржыландырусыз-ақ ұсынуға болатынын көрсетіп отыр, – деді экономист.

Коммерциялық бағдарламалар жаппай сұранысқа ие бола ма?

Арман Байғановтың пікірінше, мұндай бағдарламалардың тартымдылығы банктердің жинаққа қандай табыстылық және болашақ несиеге қандай пайыздық мөлшерлеме ұсынатынына байланысты болады. Егер олардың шарттары мемлекет қолдайтын бағдарламалармен салыстырғанда айтарлықтай тиімсіз болса, клиенттердің жаппай ауысуы екіталай.

Экономистің айтуынша, қазақстандықтардың жинақ ипотекасына қызығушылығы ең алдымен салымның табыстылығына, ақша жинау мерзіміне және кейін берілетін несиенің мөлшерлемесіне байланысты болады. Оның сөзінше, банктер бұл бағытты дәстүрлі ипотекаға балама ретінде дамытып жатыр.

Қазір банктер басқа жолдарды іздеуге мәжбүр. Себебі жоғары мөлшерлемеге байланысты стандартты коммерциялық ипотекаға сұраныс азайды. Сондықтан олар кейін ипотеканың пайыздық мөлшерлемесін төмендету үшін жинақ жүйесі арқылы балама қаржыландыруды ұсынып отыр, – деді ол.

Ал Арман Бейсембаев жаңа ұсыныстар ипотекалық нарықтағы бәсекені күшейтеді деп есептейді.

Әрине, бәсеке күшейеді. Егер екінші деңгейлі банктер икемдірек шарттар, қолайлы сервис және сапалы қызмет ұсынса, клиенттердің бір бөлігі соларға ауысуы мүмкін. Банктер үшін де бұл тиімді. Өйткені тұрғын үй жинақтары 10–15 жылға арналған тұрақты қаржыландыру қорын қалыптастырады, – деп түсіндірді экономист.

Сонымен бірге бұл қазіргі жұмыс істеп тұрған бағдарламаларды толық алмастырады деген сөз емес. Керісінше, нарықта әр азамат өзінің табысына, жинаған қаражатына және баспананы қай уақытта сатып алуды жоспарлайтынына қарай таңдай алатын нұсқалар көбейеді.

Пәтер бағасы қымбаттай ма?

Жаңа ипотекалық өнімдер тұрғын үй бағасына қалай әсер ететіні – көпшілікті толғандыратын басты сұрақтардың бірі.

Арман Байғановтың айтуынша, жалпы алғанда тұрғын үй бағасы инфляция деңгейіне шамалас қарқынмен өсуі мүмкін.

Орта есеппен тұрғын үй бағасы инфляция деңгейінде өседі. Бірақ халық саны қарқынды көбейіп жатқан қалаларда бұл көрсеткіш жоғары болуы ықтимал. Ең алдымен Астана, Алматы және Шымкент туралы айтып отырмыз. Бұл қалаларда жылжымайтын мүлік нарығы бұрынғысынша белсенді, – деді экономист.