Мүлік иелерінің бірлестігін құрудың бірнеше артықшылығы

Шымкент, BAQ. KZ тілшісі. Қазір барлық қалада көпқабатты тұрғын үйлерді басқару ережелеріне өзгерістер енгізіліп жатыр. Мемлекет басшысы Қасым-Жомарт Тоқаевтың 2020 жылғы 1 қыркүйектегі «Жаңа жағдайдағы Қазақстан: іс-қимыл кезеңі» атты жолдауында айтылғандай, қазір «Мүліктік меншік иелерінің бірлестігі» институты енгізіліп, көппәтерлі үйлердің барлығы да басқарудың осы түріне өтеді.

Осы орайда Шымкент қаласының Әл-Фараби ауданындағы көпқабатты тұрғын үйлерде Мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) немесе жай серіктестік (ЖС) қалай құрылып жатыр? Осы сауалдың жауабын білу үшін Шымкент қаласы әл-Фараби ауданы әкімі аппаратының Халықпен жұмыс жүргізу бөлімінің басшысы Мұхтар Төлеуішпен әңгімелестік.

-  Әуелі Мүлік иелерінің бірлестігі, жай серіктестік дегеніміз не екенін түсіндіріп берсеңіз? Мұның пәтер иелері кооперативінен («орысшасы — КСК» - авт.) айырмашылығы қандай?

- Мүлік иелерінің бірлестігі, жай серіктестік басқару түрлерінің пәтер иелері кооперативінен айырмашылығы — ашықтық, көпқабатты тұрғын үйді жақсарту, таза ұстау, жөндеу және тағы басқа жұмыстардың қалай орындалып жатқаны анық көрінеді. «Бір үй — бір бірлестік — бір есепшот» жүйесі болады. Тұрғындар өз үйін өзі күтіп ұстауға өздері ақша жинап, жиналған ақшаны қайда қалай жұмсауды басқара алды. МИБ құрғанда екі есепшот: ағымдағы және жинақ шоты ашылады. Ағымдағы шот есебінен күнделікті тазалау, жинау, жуу қызметінің ақысын төлеп отыруға болады. Ал жинақ шотына ұзақмерзімді жылға ақша жинап, тұрғын үйді жөндеу, шатырын ауыстыру сияқты жұмыстарды істей алады. Мәселен, жинақ шотына 5 жылда 2-3 млн теңге жинап, соның есебінен күрделі жөндеу жұмысын істеуге болады.

Қазір есепшоттарды басқару, бақылап отыру үшін банктің қосымшасы ішінен функция жасалып жатыр. МИБ құрылғанда басқарушысы және үш адамнан тұратын кеңесі болады. Бәрі де сол үйдің тұрғыны болуы керек. Кеңес мүшелері жұмыстың атқарылуын бақылайтын комиссия есебінде жүреді. МИБ құрылғанда басқарушы тағайындалады. Сол басқарушыға сенімхат ретінде жүктеледі, ол қызмет көрсетуші мекемелермен келісімшартқа тұра алады, келісімшартты бұза алады. Әрбір келісімшарт жасау-бұзу үшін әрбір тұрғынның келісімін алу қажет болмайды. МИБ құрғандға заңды тұлға ретінде Әділет органына тіркеледі, бірақ салық төлемейді. Қызмет көрсетуші мекеме мен МИБ өзара келісімшартқа отырады. Атқарылған жұмысқа келісімшарт негізінде төлем жасайды. Басқарушы МИБ шотынан қызмет көрсетуші компанияға төлем аудара алады. Мұнда тұрғындардың қайсысы МИБ есепшотына төлегенін, төлемегенін көре алады. Кейде пәтер жалдап тұратындар ортақ есепшотқа ақы төлемейтін жағдай болады. Әділет органына заңды тұлға ретінде тіркелген соң басқарушы олардың үстінен арыз жаза алады. Пәтер кімнің атына тіркелгенін, жалдамалы пәтер ретінде беріліпп жатса, салық төлеп жатыр ма, жоқ па, соны да тексеруге сұраныс жібере алады. МИБ есепшотына жарна төлемейтіндердің үстінен басқарушы үш рет ескерту бере алады. Сосын сотқа арыз түсіріп, сот 10 күнде қарап, сот орындаушыларына жібереді. Сот орындаушылары бір күнге жеткізбей есепшоттарын бұғаттап, өндіреді. Жалдамалы пәтер ретінде берілген болса, салық төлейтінін-төлемейтінін тексеріп, сотқа бере алады. Мәселен, егер екі көрші ренжісіп қалса, үй жөндеуге ақша бермей жатса, сот арқылы шешіңдер деп жатады ғой. Ал МИБ заңды тұлға ретінде тіркелген соң басқарушы сотқа бере алады. Мұндайда тұрғын да, пәтер жалға алушы да күтіп ұстауға міндетті.

-  Кім басқарушы бола алады?

- Басқарушы да, кеңес мүшелері де сол тұрғын үйдің тұрғыны болуы керек. Басқарушыны жалпы жиналыс барысында тағайындайды. Былай қарасақ, басқарушы дегеніміз — тұрғын үй төрайымы/төрағасы (домком) ғой. Үй төрағасы тұрғындардан құбыр ауыстыру, және тағы басқа шығындарға ақша жинайды ғой. Ал МИБ-те заңды тұлға ретінде тіркелген соң ақшаны ағымдағы шотқа жинап, содан жұмсай алады. Ал қызмет етуше мекемеге басқарушының өзі келісімшарт жасап, төлем аудара алады. Басқарушы бір жылға, кеңес мүшелері 3 жылға сайланады. Басқарушыға ақы төлеу-төлемеуді жиналыс барысында тұрғындар өздері шешеді. Егер айлық беретін болса, онда ағымдағы шоттан айлық беруге болады. МИБ тіркеу үшін көпқабатты үй тұрғындарының 51%-інің келісімі керек. Хаттама түзіледі, жиналысқа шықпай қалған жағдайда жазбаша сауалнама толтырылады. Келісім берген тұрғындар үлесі 51%-тен асса Халыққа қызмет көрсету орталығына барып, құжат тапсырады. ХҚО құжаттарды әділет департаментіне өткізеді. Әділет департаменті 15 күн қарайды. Басқарушының атында бұғаттау, қарызы бар-жоғын тексереді, өйткені МИБ-ке басқарушы болып тіркеледі.

Ағымдағы шоттағы ақша есебінен шығындар жұмсайтын кезде басқарушы өзі басқарып, төлей береді.

 - Мүлік иелері бірлестігін құрудың тағы қандай айырмашылықтары бар?

- Заңды тұлға ретінде тіркелудің тағы бір артықшылығы — «Нұрлы жер» бағдарламасы арқылы мемлекет есебіндегі қаржыға тұрғын үйді жөндеу жұмыстарын жүргізе алады. Ақшаны қайтарым негізде, бірақ пайызсыз болады. МИБ-те жинақ шоты бар екенін айттық қой. МИБ тіркелгеннен кейін жинақ шотын ашып, сонда 5 жылда 5 млн теңгедей жинады делік. Шатыр ауыстырып, жертөлені жөндеуге 9 млн теңгедей ақша керек болды, делік. Сол кезде банкпен заңды тұлға ретінде келісімшартқа тұрып, қалған жетпей жатқан ақшасын 2%-пен несиеге алуға болады. Сол кезде келісімшартқа кім қол қоятыны банк шарты бойынша болады.

-  МИБ пен ЖС-ның айырмашылығы қандай?

 - Екеуінің функциялары жағынан айырмашылығы жоқ, бұл жерде жай серіктес заңды тұлға ретінде тіркелмейді, бірақ шот ашады. Басқарушы сайлайтын болса, әр пәтер иесі нотариалды куәландырып, басқарушыға сенімхат беруі керек. Заңды тұлға ретінде тіркелмейді, тұрғын үй басқармасына тіркеледі. жинақ шотын аша алмайды, ағымдағы есепшот аша алады.

- Әл Фараби ауданында көпқабатты тұрғын үйлерде мүлік иелерінің бірлестігіне өту қарқыны қалай?

- Қазір Шымкент қаласының Әл-Фараби ауданында 672 көпқабатты тұрғын үй бар. Соның үшеуі үшеуі — коммуналды тұрғын үй. Мүлік иелерінің бірлестігі 24 көпқабатты тұрғын үйде құрылды. 81 жай серіктестік құрылды. Алдағы уақытта тағы 20 шақты үйде мүлік иелерінің бірлестігі құрылады. Құжат ресімдеу жұмыстары 80%-ға дайын боп қалды. Шымкентте Тәуке хан даңғылы, 33/1, 33/2, 33/3 деген үйлерде Әл Фараби ауданында алғаш рет МИБ құрылды. Мұндағы үш үйге үш МИБ құрылды, бірақ басқарушы бір кісі. Құрылғанын 3 айдан асты.

- Қазір мүлік иелерінің бірлестігіне өту қарқыны әлі де аз. Бұған не себеп?

- МИБ аз болуына не себеп десек, бізде үйлердің көбінде шаруашылық иесі жоқ. Ешкімнің ешкіммен жұмысы жоқ. Бір жағдай болып қалса, 500 теңгеден жинай салады. Жиналысқа жиналмайды. Әр домда 4 подъезд болатын болса, соның ішінде бір жанашыр адам болады. Бір жағдай бола қалса, солай ақша жинай салады.

- МИБ басқару жүйесіне өтуге не себеп болды?

 - Үйлердің бәрі иесіз, бақылаусыз қалған соң, осылай МИБ құрылып жатыр. Көпқабатты тұрғын үйде көбі үйге қарағысы келмейді, жаны ашымайды. Ал заңды тұлға ретінде МИБ тіркеген соң, ақша жинап, өздері күтіп ұстап, қызмет етеді. Мысалы, жертөлеге су толса, бірінші қабаттағы тұрғындар, төбеден су ақса, ең жоғары қабаттағылар шырылдайды. Ал ортасындағы этаждар араласпайды, үйінде болмайды, ақша бермейді. Ең төменгі және ең жоғарғы қабаттағылар шығындалып, шырылдайды. Сол себепті бәріне бірдей болуы үшін, ешкім ешқандай міндеттен қашпауы үшін, күтіп ұстауы үшін құрылды. Міне, осындай мәселелерді шешу үшін МИБ құрылып, басқарушы тағайындалып, ортадан жиналып, іс қылады. Ақша төлемесе, басқарушы сотқа беріп, сот арқылы төлеуге міндеттей алады. Мысалы, жаңағы мен айтқан МИБ ретінде тіркелген 24 тұрғын үй — бұрыннан домкомы бар үйлер. Оларда бұрыннан барлық мекемемен жертөле тазалау, подъезд жуу, ауланы тазалау бойынша келісімшартқа тұрған. Басқарушы сол пәтер иесіне МИБ тіркеуін көрсетіп, төлемесең, сотқа беремін, дейді. Содан пәтер иелері төлейді. Мәселен, бір үйде 60 пәтер болса, соның 40-ы беріп, қалған 20-сы бермей қояды. Содан төлеген 40-ы жапа шегеді, олар беріп қойған, бермегендерді күтеді. Осындайда басқарушы бәрін қолына алып, төлеуді талап етеді. Бір тұрғын үй кешені аумағындағы әр ғимараттың әрқайсысына бөлек-бөлек МИБ бола алады. Барлық ғимаратқа ортақ МИБ бола алмайды, бірақ бәріне бір басқарушы тағайындай алады. Қазір жұрт бірте бірте көріп, пайдасын түсініп, тіркеліп жатыр. МИБ-ті насихаттау үшін тұрғындармен 280-нен астам кездесу өткізіп, түсіндіру жұмыстарын жүргіздік. Әлі де жалғасып жатыр. Күнделікті кешкі сағат 6-8 аралығында жинаймыз.

- Сұхбатыңызға рахмет!