LRT құрылысы Алматыдағы үй бағасына қалай әсер етеді? Сарапшы болжамы

Алматыда жеңіл рельсті көлік (LRT) желісінің салынуы оның бойындағы тұрғын үйлердің бағасына әсер етуі мүмкін. Алайда пәтер құны қаншалықты өсетініне көлік бекетіне дейінгі қашықтық, үйдің сапасы және айналасындағы инфрақұрылым ықпал етеді. Сонымен қатар құрылыс кезінде шу, шаң-тозаң мен көлік кептелісі тұрғын үйге деген сұранысты уақытша төмендетуі мүмкін.

Qazaq Expert Club-тың құрылыс және тұрғын үй саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова BAQ.KZ тілшісіне берген сұхбатында әлемдік тәжірибеде рельсті көлік бекетіне жақын орналасу тұрғын үй бағасын бірден әрі айтарлықтай қымбаттата бермейтінін айтты.

LRT маңындағы пәтерлер қаншаға қымбаттауы мүмкін?

Диляра Сейітнұрова әлемдік тәжірибеге сүйеніп, рельсті көлікке жақын орналасудың тұрғын үй бағасына әсері аз болатынын айтты.

Әлемдік тәжірибеде рельсті көлік бекетіне жақын орналасу тұрғын үй бағасын әдетте аздап қана көтереді. Мысалы, Бейжіңде бұл көрсеткіш шамамен 5 пайыз. АҚШ-та жеңіл рельсті көлік желілерінің бойындағы тұрғын үйлердің бағасы 4–7 пайызға қымбаттауы мүмкін. Оның үстіне, кейбір бекеттердің айналасында баға мүлде өспейді, – деді сарапшы.

Оның сөзінше, кей зерттеулерде кездесетін 23–30 пайыздық өсім тұрғын үйлерге емес, коммерциялық нысандарға немесе мүліктің бағалау құнына қатысты болуы мүмкін. Сондықтан мұндай көрсеткіштерді пәтер бағасына тікелей қолдану дұрыс емес.

Сарапшы Алматыдағы жағдайға қатысты Ұлттық банктің деректерін де келтірді. Зерттеу нәтижесіне сәйкес, метро бекетінен екі шақырымнан астам қашықтықта орналасқан тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 6,2 пайызға төмен болады.

Бұл – Алматыдағы қоғамдық көлікке жақындықтың тұрғын үй бағасына ықпалын көрсететін нақты деректердің бірі, – деп түсіндірді Диляра Сейітнұрова.

Пәтер бағасының өсуіне қандай факторлар әсер етеді?

Krisha сарапшылары метро маңындағы тұрғын үйлердің бағасына сүйене отырып, LRT бекеттеріне жақын пәтерлер 10–15 пайызға қымбаттауы мүмкін деген болжам айтқан. Алайда бұл – сатылымға ұсынылған пәтерлердің бағасына және метроға қатысты есепке негізделген бағалау. Сондықтан оны Алматыдағы болашақ LRT желісіне сол күйінде қолдануға болмайды.

Диляра Сейітнұрова Алматыда тұрғын үй құнын анықтайтын факторлар арасында орналасқан жердің беделі қоғамдық көлікке жақындықтан да маңыздырақ екенін атап өтті.

Ұлттық банктің деректеріне сәйкес, Алматыда тұрғын үй орналасқан жер көлікке жақындық факторынан шамамен үш есе маңызды. Мысалы, Әл-Фарабиден жоғары орналасқан аудандардағы тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 20,6 пайызға қымбат, – деді ол.

Сарапшының айтуынша, LRT бекетіне жақын орналасудың бағалық артықшылығы көбіне бекеттен 500–800 метр радиуста байқалады. Дегенмен пәтер құнына үйдің санаты, сапасы және айналасындағы жағдай да әсер етеді.

Бағаға әсер ететін негізгі факторлар – бекетке дейінгі қашықтық, тұрғын үйдің класы және көлік торабының айналасы қаншалықты абаттандырылғаны. Сондықтан тек LRT желісінің бойында орналасу пәтердің міндетті түрде қымбаттайтынын білдірмейді, – деп түсіндірді сарапшы.

Пәтерлер құрылыс кезінде қымбаттай ма, әлде желі іске қосылғаннан кейін бе?

LRT желісінің тұрғын үй бағасына ықпалы көлік іске қосылғаннан кейін ғана байқалмайды. Сарапшының сөзінше, жылжымайтын мүлік нарығы құрылыс басталған кезден-ақ болашақ өзгерістерді ескере бастайды.

Нарық құрылыс жүріп жатқан кезде де өзгереді. Астанада желі әлі іске қосылмай тұрып-ақ риелторлар тұрғын үйлерді «LRT маңында орналасқан» деген сипаттамамен ұсынған болатын, – деді Диляра Сейітнұрова.

Алайда оның айтуынша, мұндай кезеңдегі баға өсімі көбіне сатушылардың күтуіне байланысты болады. Олар болашақта тұрғын үй қымбаттайды деп болжап, сұраған бағасын алдын ала көтеруі мүмкін. Сондықтан хабарландырудағы баға мен нақты сауда кезінде келісілген сома арасында айырмашылық болуы ықтимал.

Тұрғын үй бағасының тұрақты өсуі көлік желісі іске қосылғаннан кейін байқалады. Ал бағаның жаңа деңгейге толық бейімделуіне екі-үш жыл қажет болуы мүмкін, – деді сарапшы.

Осы есепке сүйенсек, Алматыдағы LRT желісінің тұрғын үй нарығына толық ықпалы шамамен 2030–2031 жылдары байқалуы мүмкін. Бірақ бұл болжам құрылыс пен желіні іске қосу мерзімдері өзгермеген жағдайда ғана өзекті болады.

Алматының қай аудандарында тұрғын үй қымбаттауы мүмкін?

Диляра Сейітнұрова бағаның өсуі Төле би мен Абылай хан көшелерінің бойындағы тұрғын үйлерде және болашақта басқа көлік бағыттарымен түйісетін бекеттердің маңында жоғары болуы мүмкін екенін айтты.

Бағаның өсу мүмкіндігі Төле би мен Абылай хан көшелерінің бойында, сондай-ақ болашақ көлік бағыттары түйісетін бекеттердің маңында бар. Әсіресе, тұрғын үй бағасы бастапқыда төмен болған аумақтарда өсім айқынырақ болуы мүмкін, – деді сарапшы.

Дегенмен LRT құрылысы жүріп жатқан кезеңде бұл аудандардағы тұрғын үйлердің жағдайы уақытша нашарлауы ықтимал. 2027–2029 жылдары құрылыс жұмыстарына байланысты шу, шаң-тозаң, жолдардың жабылуы мен көлік кептелісі тұрғын үйді жалға беру мүмкіндігіне және оны тез сатылуына кері әсер етуі мүмкін.

Сарапшының мәліметінше, LRT желісін салу үшін шамамен 270 жер учаскесін алып қою жоспарланып отыр. Бұл да құрылыс жүргізілетін аумақтардағы тұрғындар мен жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуі мүмкін факторлардың бірі.

Құрылыс кезеңінде желі бойындағы тұрғын үйлер уақытша қолайсыздықтарға тап болады. Шу, шаң, жолдардың жабылуы мен кептеліс жалға берілетін тұрғын үйге сұранысты және мүлікті сату мүмкіндігін төмендетуі ықтимал. Ал LRT іске қосылғаннан кейін көлікке жақын орналасудың артықшылығы бағада көріне бастайды, – деп түсіндірді Диляра Сейітнұрова.

Оның айтуынша, LRT желісінің бойында, әсіресе құрылыс жүріп жатқан аумақтарда орналасқан үйлер үшін алдағы бірнеше жыл уақытша қолайсыздықтар тап болуы мүмкін. Ал көлік іске қосылып, айналасындағы инфрақұрылым қалыптасқаннан кейін тұрғын үй бағасына оң әсері біртіндеп байқалуы ықтимал.