Қазақстанда жылжымайтын мүлік секторында қалай ақша табуға болады?

Алматы, BAQ.KZ. Басында баспанасы бар адамдар тағы бір тұрғын үй сатып алуды – тиімді инвестиция немесе жеке қаражатты сақтаудың жолы ретінде қарастыратыны жасырын емес. Мұндай инвестицияның негізі бар: Қазақстанда жылжымайтын мүлікке баға қашанда жоғарылап жатыр, ал ірі қалаларда пәтер жалдау тұрақты сұранысқа ие. Жылжымайтын мүлікке қаражатты қалай тиімді салуға болады, заңды бұзбай табысқа қалай қол жеткізуге болатыны жайында маркетолог маман Сергей Узденов айтып берді. 

Сатып алып қайта сату

Бұл қолында бастапқы капиталы бар адамдар үшін жылжымайтын мүлікті сатып алып, пайда табудың ең қарапайым әдісі дер едім. Осы ретте, көпшіліктің пікіріне қарамастан, жылжымайтын мүлікті алып сату үшін қомақты қаражат қажет етілмейді. Біздің тәжірибемізде алып-сатуда құны 10-25 млн теңге болатын пәтерлер сұранысқа ие. Тұрғын үйге деген сұранысты тіпті пандемия мен дағдарыста баса алмады. 2021 жылдың 8 айы ішінде Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 370 150 мәміле іске асқан. Нарықтағы үдеріске қарайтын болсақ, жылдың соңына дейін бұл көрсеткіш өсе береді, – деді Сергей Узденов. 

Пәтер сатып алуда тиімді салым жасау үшін оны құрылыстың бастапқы кезеңінде сатып алған жөн,  сатылымдар енді ғана басталғанда баға қашанда арзандау болады. Ал  сатып алу жайында көп ойлансаңыз, баға әр шаршы метр үшін ай сайын өсе береді. 

Құрылыс енді басталған кезде сатып салу үшін ең бастысы сенімді құрылыс компаниясын таңдау керек. Өйткені, егер құрылыс нысаны ұзақ мерзім бойы салынып, немесе ең қатерлісі – құрылыс мүлде тоқтап қалатын болса, онда жылжымайтын мүліктен табыс тұрмақ, салынған қаражатты қайтару қиынға соғады. Тәуекелдерді азайту үшін нарыққа егжей-тегжей зерттеу жүргізу керек. Құрылыс компаниясының тәжірибесіне, клиенттердің компанияға деген пікірін зерделеңіз. Егер қандай да бір компанияға сәтті салым жасаған болсаңыз, келесі жолы да сол компания көмегіне жүгінген дұрыс, – деп атап өтті маман. 

Ең тиімдісі осындай салымдардың мерзімін клиент өзі реттей алады және кез келген жағдайда салым ақталады. Капитал айналымын тез алғысы келетіндер жылжымайтын мүлікті құрылыстың ерте кезеңінде-ақ сатады. 

Бұл кезеңде сіз әлі пәтер иесі емес екеніңізді түсінуіңіз керек. Шын мәнінде сіз брондау келісімшартын немесе үлестік қатысуды ғана сатасыз. Мұндай мәмілелерден табыс үлкен болмайды, орта есеппен шамамен 10%, бірақ тұрғын үй пайдалану кезеңіне жақындаған сайын баға өседі. Сатудың бұл нұсқасында өз плюстары бар – сіз сатудан табыс салығын төлемейсіз, өйткені заңды тұрғыда меншік иесі болмадыңыз. Кез келген мәмілені міндетті түрде нотариустың қатысуымен жүргізіп, барлық құжатты тексеріңіз, – деп кеңес береді  Сергей Узденов. 

Ал асықпай, көбірек табыс тапқысы келетіндер құрылыстың аяқталып, үй пайдалануға берілгенін күтеді. Сол кезде тұрғын үй бағасы екі есе өседі. Нарықта пәтерді көшіп кірүге дайын күйінде ұсынатын құрылыс компаниялары бар. Сонымен қатар пәтердің құнын өсіру үшін жақсы жөңдеу жүргізуге болады. Бірақ бұл жерде жөндеу жұмыстарына кеткен шығынды дұрыс есептеп алған жөн, кейде шығын тапқан табыстан көп болып, еңбек зая кетеді. 

Сонымен қатар егер сіз пәтер иелігіңізге өткен соң бір жыл өтпестен оны сататын болсаңыз, сізге жеке табыс салығын төлеуге тұра келетінін білген жөн. Қазақстан резиденттері үшін салық көлемі пәтерді сату мен сатып алу бағасы арасындағы айырмашылықтың 10% құрайды. Сіз оларды салық органына декларация тапсырып, есепті кезең жабылғаннан кейін (келесі жылдың наурызы) бюджетке салық ретінде төлейсіз.

Пәтерді жалға беру

Ірі қалаларда, әсіресе Нұр-Сұлтан мен Алматыда пәтерлерді кейін жалға беру үшін сатып алу кең қолданыс тапқан. Жылжымайтын мүлікті жалға алу нарығындағы соңғы өзгерістер бұл бағыттың тиімді екенін көрсетуде. Биыл мүлде шығындалмай пәтерді жалға берушілер өз табысын 30%-дан 65%-ға дейін ұлғайтты. Бұл өсімді локдаун әсерінен уақытша құбылыс деп санағанның өзінде кері серпін нарыққа айтарлықтай сезілмейді. 

Жалға беру үшін жылжымайтын мүлікті қайталама нарықтағы тұрғын үйлерден де, құрылыс салушының жаңа пәтерлерінен де қарастыруға болады. Бірінші жағдайда, сіз дайын пәтерге инвестиция саласыз және сіз бірден кіріс ала бастайсыз, бірақ мұндай дайын пәтердің құны қымбатырақ болуы мүмкін. Сонымен қатар, амортизацияға қаражат беру керек – косметикалық жөндеу, сантехниканы жаңарту, тұрмыстық техника немесе жиһазды ауыстыру шығындары жасалуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікті құрылыс компаниясынан ала отырып, сіз баға тұрғысынан ұтасыз. Оның үстіне судай жаңа үй пайдаланудың алғашқы жылдары көп шығынды қажет етпейді. Бірақ, жаңа пәтерге жөңдеу жұмыстары мен жиһазға қаражат салу керек болады.  Егер осы шаруаға сауатты кіріссе, аз қаражатпен-ақ тыңдыруға болады. Сондықтан жаңа үйден пәтерді жалға беру үшін сатып алуда құрылыс компаниясынан жөндеу жұмыстары жүргізілген дайын үй алған жақсы. Өз тәжірибемізге сүйеніп айтатын болсам, құрылыс компаниялары ақшыл түстерде, заманауи базалық дизайн ұсынады, – деп түсіндірді маркетолог. 

Пәтерді әрі қарай жалға беру үшін сатып алуда тұрғын үйдің орналасқан жерін, локациясы мен сапасына назар аударған жөн. 

Үйді инфрақұрылым дамыған, әкімшілік аудандарда орналасқан үйлерді таңдаған дұрыс. Бала-шағасы бар отбасылар үшін үйдің қасында балабақша, мектептің орналасқаны маңызды. Сонымен қатар үйдің ішіндегі жеке паркинг оның тартымдылығын арттыра түседі, іскер, белсенді адамдар үшін бірінші кезектегі қажеттілік, – дейді Сергей Узденов.

Жылжымайтын мүлік секторында коронавирус та өзгеріс енгізді, пәтер іздеушілер кең пәтерлерді, жанында сапалы медициналық  қызмет көрсетілуіне назар аударады. 

Сапаға мән беру керек, олқылықтар қайталама үйлерде де, жаңа үйлерде де болуы мүмкін. Қандай құрылыс материалдары пайдаланылғанын байқаңыз. Үй таңдарда барлығы маңызды, өйткені үйдің жылы болуы, дыбыс өткізбейтін қабаттың болуы, тозуға төзіміділігі матераил сапасына байланысты. Сондықтан уақытпен сыналған, тұрғын үйлері жақсы, сенімді құрылыс компаниясын таңдаған жөн, – деп санайды Узденов.

Қаржылық жағына келетін болсақ, Қазақстанда пәтерді жалға беруге табыс салығы салынатынын есте сақтау керек. Бұл мақсатқа жеке кәсіпкерлік ашу міндетті емес. Оның бір жолы – бюджетке ай сайын бірыңғай жиынтық төлем аударып отыруға болады. Бұл бекітілген сома: облыстық және республикалық маңызы бар қалалар үшін 1 АЕК және қалған елді мекендер үшін 0,5 АЕК. Бұл төлемде табыс шектеулері бар болғанымен бір немесе екі пәтері бар пәтер иелері үшін өте қолайлы төлем формасы.

Жоғарыда аталған барлық мысалдар тұрғын үйге ғана қолданылатынын айта кету керек. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті де пайдалы ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді инвестиция ретінде қарастыруға болады.