Ипотека арзандап, пәтер қымбаттай ма? Ұлттық банктің жаңа базалық мөлшерлемесі нені өзгертеді?

Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,25%-ға дейін төмендетті. Қарыз алушылар үшін бұл жақсы белгі болып көрінгенімен, ипотеканың күрт арзандауын әзірге күтудің қажеті жоқ. Оның үстіне, несиелер шынымен қолжетімді бола бастаса, нарықта кері әсер байқалып, тұрғын үйге сұраныс пен баға өсуі мүмкін. BAQ.KZ тілшісі сарапшылардан мөлшерлеменің төмендеуінен түптеп келгенде кім ұтатынын сұрап білді.

Бизнес-трекер Геннадий Кимнің түсіндіруінше, базалық мөлшерлеме ипотекаға әсер етеді, бірақ тікелей емес. Банктер депозиттер мен қорландыру құнын, қарыз алушылардың тәуекелдерін, несие мерзімін, бәсекелестікті және өз маржасын ескереді.

Базалық мөлшерлеменің төмендеуі жалпы алғанда нарықтық ипотекаға біртіндеп әсер етуі мүмкін, бірақ бұл байланыс автоматты түрде бір-біріне тікелей тәуелді емес. Депозит мөлшерлемелері әдетте тезірек өзгерсе, банктер ипотекалық өнімдердің шарттарын бірнеше аптадан, тіпті бірнеше айдан кейін қайта қарауы мүмкін. Мөлшерлеменің 0,5 пайыздық тармаққа төмендеуі – нарық үшін оң белгі. Алайда бұл ипотека шарттарының күрт өзгеруіне алып келмеуі ықтимал, – деп түсіндірді Ким.

Экономист Вячеслав Додонов та банктер бірден әрекет етпейді деп есептейді. Оның бағалауынша, бұл бірнеше айға созылуы мүмкін, ал қазіргі төмендеу несие құнын айтарлықтай өзгерту үшін жеткіліксіз.

16,25% – әлі де қымбат

Банктер ипотекалық мөлшерлемелерді төмендете бастаған күннің өзінде, оның отбасылар үшін әсері шектеулі болады.

Қазіргі 16,25% мөлшерлеме әлі де айтарлықтай жоғары. Тек осы төмендеудің есебінен ипотека халықтың басым бөлігі үшін айтарлықтай қолжетімді бола қоймайды. Банк төмендеуді ипотекалық мөлшерлемеге толықтай енгізген күннің өзінде ай сайынғы төлем бірнеше пайызға ғана азаюы мүмкін. Мөлшерлемелер әрі қарай төмендеп, инфляция тұрақты әрі айтарлықтай баяулаған жағдайда ғана елеулі өзгерістер болуы ықтимал, – дейді сарапшы.

Додоновтың пікірінше, мөлшерлеменің жарты пайыздық тармаққа төмендеуі нарықтағы жағдайды айтарлықтай өзгерту үшін тым аз.

Құрылыс компаниялары үшін мөлшерлеме сатып алушыларға қарағанда маңыздырақ

Құрылыс және девелопмент саласының сарапшысы, BuildExpert өкілі Диляра Сейтнурова Ұлттық банктің шешіміне басқа қырынан қарауды ұсынады.

Оның айтуынша, көптеген сатып алушы үшін Ұлттық банктің мөлшерлемесі тікелей ештеңе өзгертпейді: ипотекалық сұраныстың едәуір бөлігі шарттары бекітілген мемлекеттік бағдарламаларға тиесілі.

Ал құрылыс компаниялары үшін ақша құнының маңызы зор.

Құрылыс қарыз қаражаты есебінен жүргізіледі. Бұл – жобалық қаржыландыру және айналым капиталы. Олардың құны базалық мөлшерлемеге байланысты. Мөлшерлеме шамамен 16% болған кезде құрылысқа қажетті қаражаттың құны жылдық 20%-дан асып кетеді. Бұл әр шаршы метрдің өзіндік құнына қосылады, – деді Сейтнурова.

Сондықтан мөлшерлеменің 0,5 пайыздық тармаққа төмендеуі әзірге құрылыс құнын айтарлықтай арзандата алмайды.

Жоба экономикасы үшін жарты пайыздық тармаққа төмендеу әзірге көп емес. Мұнда бір ғана көрсеткіш емес, оның әрі қарайғы бағыты маңызды. Инфляция жоғары болып тұрған кезде құрылысқа арзан ақша болмайды. Құрылыстың өзіндік құны төмендей бастамайды, ал құрылыс компаниялары қымбат қаржыландыру шығынын бағаға қоса береді, – дейді Сейтнурова.

Яғни Ұлттық банктің шешіміне ғана сүйеніп, жаңа үйлердегі пәтер бағасы жақын арада төмендейді деп күтуге әзірге негіз жоқ.

Депозиттер тұрғын үй нарығындағы ақшаны өзіне тартып отыр

Жоғары мөлшерлеме инвестициялық сұранысқа да әсер етеді.

Жоғары мөлшерлеме депозиттердің табыстылығын сақтап отыр. Мөлшерлеме 16,25% болған кезде жеке қаражат инвестициялық пәтерге емес, депозитке кетеді. Инвестор есептеп, банкті таңдайды. Бұрын жаңа үйлерге бағытталған сұраныстың бір бөлігі бүгінде депозиттерде жатыр, – деді сарапшы.

Арзан ипотека бағаның өсуіне түрткі болуы мүмкін

Бұл жерде басты парадокс туындайды: несие неғұрлым қолжетімді болса, нарыққа соғұрлым көп сатып алушы шығады.

Ипотека арзандаған кезде көбірек адам банктің талаптарына сай келіп, үлкенірек сомада несие ала алады. Бұл тұрғын үйге сұранысты арттырады. Егер жаңа пәтерлер ұсынысы өсіп жатқан сұранысқа ілесе алмаса, сатушылар осы жағдайды пайдаланып, бағаны көтеруі мүмкін. Мұндай жағдайда ипотеканың қолжетімділігінің артуы мен тұрғын үй бағасының қатар өсуі сатып алушыдан гөрі сатушының пайдасына жұмыс істейді, – деп түсіндірді Ким.

Додонов мұндай сценарийді әбден мүмкін деп есептейді.

Ипотека неғұрлым дамып, тұрғын үй сатып алушылардың кең тобына қолжетімді болған сайын, тұрғын үйге сұраныс та соғұрлым артады. Сұраныс өскен сайын баға да көтеріледі, – деді экономист.

Сонымен қатар ол қазір Қазақстанда тұрғын үй ұсынысының айқын тапшылығы бар деп есептемейді.

Зейнетақы қаражаты да сұранысқа әсер етеді

Тағы бір фактор – зейнетақы жинақтарын жылжымайтын мүлік сатып алуға пайдалану мүмкіндігі.

Соңғы бірнеше жылда нарыққа әсер еткен тағы бір фактор – зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алуға пайдалану мүмкіндігі. Менің ойымша, зейнетақы қаражатын алу шегінің көтерілуі жылжымайтын мүлікке сұранысты айтарлықтай азайтуы тиіс, – дейді Вячеслав Додонов.

Яғни ипотеканың ықтимал арзандауымен қатар, нарықта сұранысты, керісінше, бәсеңдетуі мүмкін факторлар да бар.

Тұрғын үй қашан шынымен қолжетімді болады?

Сарапшылар бір мәселеде ортақ пікірде: төмен мөлшерлеменің өзі жеткіліксіз.

Қолжетімді тұрғын үй дегеніміз – Ұлттық банктің төмен мөлшерлемесі ғана емес. Бұл – пәтер бағасы, бастапқы жарна және ай сайынғы төлемдер отбасының нақты қаржылық мүмкіндігіне сәйкес келетін жағдай. Ол үшін инфляция тұрақты түрде төмендеуі, тұрғын үй ұсынысы артуы, мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар атаулы әрі болжамды болуы, ал халықтың нақты табысы өсуі керек, – деді Ким.

Додонов бұған тағы бір шартты қосады – нарықтың қанығуы. Яғни тұрғын үй мәселесін шешкен отбасылар саны артып, сонымен бірге құрылыс көлемі өсе беруі керек.

Әзірге базалық мөлшерлеменің 16,25%-ға дейін төмендеуі нарықты түбегейлі өзгертуден гөрі, оның алдағы бағытын көрсетіп отыр. Ипотека біртіндеп арзандай бастауы мүмкін, бірақ бұл пәтерлер автоматты түрде қолжетімді болады дегенді білдірмейді. Егер арзан несиемен бірге сұраныс та жылдам өссе, қарыз алушылар үнемдеген қаражаттың бір бөлігі тұрғын үй бағасының өсуіне кетуі мүмкін.