Депозит пе, әлде пәтер ме: Жинақты қайда сақтаған тиімді? – Сарапшы кеңесі

Ақша жинаған адам үшін қаражатын қайда сақтап, қалай көбейту керектігі маңызды сұрақтың бірі. Бірі депозиттегі пайыздық табысқа сенсе, енді бірі жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімді инвестиция ретінде қарастырады. Алайда екі жағдайда да тек болжамға сүйеніп шешім қабылдау дұрыс емес. Мұнда ақшаның қашан қажет болатыны, қандай шығындар туындайтыны және адамның тәуекелге дайындығы ескерілуі керек.

Депозит пен жылжымайтын мүліктің айырмашылығы неде? Қай жағдайда депозитке басымдық берген жөн? Пәтерді жалға беруден түсетін табысты қалай есептеу керек және жинақты бір ғана құралға салу қаншалықты дұрыс? Осы сұрақтарға жауап алу үшін BAQ.KZ тілшісі экономист Сабит Рысбаевпен тілдесіп, сұрап көрді.

Депозит пе, әлде жылжымайтын мүлік пе?

Экономистің айтуынша, депозит пен жылжымайтын мүлікті бір ғана өлшеммен салыстыруға болмайды. Мұнда ең алдымен адамның қаражатын қанша уақытқа салатыны және оған қаншалықты тез қол жеткізуі қажет болуы мүмкін екені ескерілуі керек.

Қысқа мерзімге ақша сақтайтын адам үшін депозиттің басты артықшылығы – оның өтімділігі. Яғни қаражат қажет болған кезде оны пайдалану салыстырмалы түрде жеңіл. Ал пәтерді ақшаға айналдыру үшін сатып алушы іздеу, мәмілені рәсімдеу сияқты уақытты қажет ететін процестер бар.

Біздің қазіргі жағдайымызда қысқа мерзімге ақша сақтайтын адам үшін депозит тиімдірек деп есептеймін. Себебі депозиттің өтімділігі жоғары: ақша қажет болған кезде оны пайдалану жеңіл, ал пәтерді бірден сатып жіберу мүмкін емес. Ал егер адамның инвестициялық көкжиегі 5–10 жыл немесе одан да ұзақ болса, онда жылжымайтын мүлікті қарастыруға болады. Сонымен бірге қор нарығы, облигациялар немесе алтын сияқты құралдарды да ұмытпау керек. Яғни мен бір құралды ғана дұрыс деп айта алмаймын. Мұнда ең бастысы – ақшаның қашан керек болатыны және адам қандай тәуекелге дайын екені, – дейді Сабит Рысбаев.

Ақша қашан керек болады?

Инвестиция туралы сөз болғанда адамдар көбіне «қайсысы көбірек табыс әкеледі?» деген сұраққа жауап іздейді. Алайда экономист алдымен инвестицияның мақсаты мен мерзімін анықтап алуға кеңес береді.

Мысалы, адамға жинаған қаражаты бір-екі жылдан кейін қажет болса, оны жылжымайтын мүлікке салу белгілі бір қиындықтар туындатуы мүмкін. Себебі пәтерді сатып алу кезінде уақыт кетеді, ал кейін ақша қажет болған жағдайда оны тез әрі қалаған бағамен сату әрдайым мүмкін емес. Бұған қоса рәсімдеу, жөндеу секілді қосымша шығындар да бар.

Инвестиция жасағанда бірінші кезекте адамның мақсаты мен мерзімін анықтап алу керек. Егер ақша 1–2 жылдан кейін қажет болатын болса, оны жылжымайтын мүлікке салу қиындық тудыруы мүмкін. Өйткені пәтерді сатып алу кезінде де уақыт кетеді, ал қажет болған кезде оны тез әрі қалаған бағамен сату әрдайым мүмкін емес. Оның үстіне рәсімдеу, жөндеу сияқты қосымша шығындар бар, – дейді экономист.

Ал егер адам ақшасын 5–10 жылға инвестициялап, оған жақын арада мұқтаж болмайтын болса, инвестициялық құралдарды таңдауға мүмкіндік те кеңейеді.

Ал адам ақшасын 5–10 жылға инвестициялап, оған жақын арада мұқтаж болмайтын болса, жылжымайтын мүлікпен қатар қор нарығы, облигациялар, алтын сияқты ұзақ мерзімді құралдарды қарастыруға болады. Сондықтан инвестицияда «қайсысы көп табыс береді?» деген сұрақтан бұрын «бұл ақша маған қашан керек?» деген сұрақ маңызды, – деп атап өтті Сабит Рысбаев.

Пәтердің бағасы – барлық есеп емес

Жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде қарастыратындар көбіне пәтердің сатып алу бағасы мен кейінгі жалдау ақысын салыстырумен шектеледі. Алайда экономистің айтуынша, мұндай есеп толық нәтиже бермейді.

Пәтер сатып алған кезде рәсімдеу шығындары болуы мүмкін. Ал оны жалға беру жоспарланса, жөндеу, жиһаз, салықтар, коммуналдық төлемдер, басқару және ұсақ жөндеу жұмыстары сияқты шығындар қосылады. Бұған қоса пәтердің жалға берілмей бос тұратын кезеңін және жалға алушы ауысқан кездегі шығындарды да есептеу қажет.

Пәтердің бағасын ғана есептеу жеткіліксіз. Сатып алу және рәсімдеу шығындарын міндетті түрде ескеру керек. Бұдан бөлек, пәтерді екі жылдан аз уақыт ішінде сататын болса, салық мәселесін де есепке алу қажет. Ал егер пәтерді жалға беретін болсаңыз, жөндеу және жиһаз, салықтар мен коммуналдық төлемдер, басқару және ұсақ жөндеу шығындары, пәтердің бос тұрып қалатын айлары, жалға алушы ауысқан кездегі шығындар сияқты факторларды ескерген жөн, – деді экономист.

Осы себепті пәтерден түсетін табысты есептегенде тек жалдау ақысына қарау жеткіліксіз.

Сондықтан «пәтерді 30 млн теңгеге алдым, айына 200 мыңға жалға беремін» деп есептеу жеткіліксіз. Барлық шығынды алып тастағаннан кейін нақты қанша табыс қалатынын есептеу керек, – деп түсіндірді Сабит Рысбаев.

Яғни жылжымайтын мүліктің тиімділігін бағалағанда екі нәрсені бөлек қарастыру қажет: біріншісі – пәтер бағасының өзгеруі, екіншісі – жалға беруден түсетін нақты таза табыс.

Ипотека алып, пәтерді жалға беру тиімді ме?

Жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде қарастыратындардың тағы бір тәсілі – ипотека рәсімдеп, сатып алынған пәтерді жалға беру.

Экономист мұндай стратегия Қазақстан жағдайында белгілі бір жағдайда өзін ақтауы мүмкін екенін айтады. Әсіресе теңгенің ұзақ мерзімді құнсыздануын ескерген кезде, жылжымайтын мүлік капиталды сақтау құралы ретінде қарастырылуы мүмкін.

Алайда бұл жерде де тек пәтердің болашақта қымбаттайтынына сеніп шешім қабылдау жеткіліксіз.

Қазақстанның жағдайында, әсіресе теңгенің ұзақ мерзімді құнсыздануын ескерсек, пәтер алып, оны жалға беру стратегиясы өзін ақтауы мүмкін. Бірақ мұнда да нақты есеп керек. Пәтердің бағасы өседі деген үмітпен ғана ипотека алуға болмайды. Ай сайынғы ипотека төлемін, жалдау ақысын, жөндеуді, салықтарды және пәтердің бос тұратын кезеңдерін есептеу қажет, – деді Сабит Рысбаев.

Маманның айтуынша, девальвация тәжірибесін ескерсек, жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімде теңгенің құнсыздануынан белгілі бір деңгейде қорғайтын актив ретінде қарастырылуы мүмкін. Бірақ бұл кез келген пәтердің бағасы міндетті түрде өседі деген сөз емес.

Қазақстандағы девальвация тәжірибесін ескерсек, жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімде теңгенің құнсыздануынан белгілі бір деңгейде қорғайтын актив ретінде қарастырылуы мүмкін. Бірақ бұл кез келген пәтер міндетті түрде қымбаттайды деген сөз емес. Сондықтан мұнда екі нәрсені бөлек қарау керек: пәтердің бағасының өзгеруі және оны жалға беруден түсетін нақты табыс, – деп атап өтті экономист.

Үй бағасына қандай факторлар әсер етеді?

Пәтердің болашақтағы бағасын тек қазіргі нарыққа қарап болжау қиын. Оған экономикалық жағдаймен қатар халықтың табысы, көші-қон, мемлекеттік бағдарламалар және нақты қаладағы сұраныс сияқты факторлар әсер етеді.

Сабит Рысбаев бірнеше негізгі факторды атап өтті. Оның ішінде Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемесі, халықтың сатып алу қабілеті, көші-қон мен урбанизация, мемлекеттік тұрғын үй және ипотекалық бағдарламалар бар.

Біріншісі – Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемесі. Ол несие мен ипотеканың құнына әсер етеді. Ипотека қымбаттаса, сұранысқа да әсер етуі мүмкін. Екіншісі – халықтың табысы. Адамдардың сатып алу қабілеті жоғарылаған сайын тұрғын үйге сұраныс та өзгеруі мүмкін. Үшіншісі – көші-қон және урбанизация. Халықтың ірі қалаларға шоғырлануы тұрғын үйге сұранысты арттырады, – деді ол.

Экономист бұдан бөлек мемлекеттік бағдарламалар мен ипотекалық өнімдердің де тұрғын үй нарығына ықпал ететінін атап өтті.

Төртіншісі – мемлекеттік бағдарламалар мен ипотекалық бағдарламалар. Олар тұрғын үй нарығындағы сұранысқа тікелей әсер етеді. Бұған қоса инфляция, құрылыс құны, жаңа үйлердің көлемі және нақты қаладағы жұмыс орындары мен инфрақұрылым сияқты факторлар да маңызды, – деп түсіндірді Сабит Рысбаев.

Депозитте ақша сақтайтын адам нені ескеруі керек?

Депозитті таңдаған кезде де тек банктің ұсынатын пайыздық мөлшерлемесіне қарап шешім қабылдауға болмайды. Экономист депозиттің толық шарттарын, мерзімін және мемлекет кепілдік беретін соманың шегін ескеруге кеңес береді.

Егер жинақ көлемі үлкен болса, қаражатты бірнеше банкке бөліп орналастыру арқылы тәуекелді басқаруға болады.

Біріншіден, депозит бойынша мемлекет кепілдік беретін соманың шегін ескеру керек. Егер жинақ көлемі үлкен болса, ақшаны бірнеше банкке бөліп орналастыру арқылы тәуекелді басқаруға болады. Екіншіден, тек пайыздың көлеміне қарамай, депозиттің барлық шартын оқу керек, – дейді экономист.

Оның айтуынша, депозиттің бүгінгі пайыздық мөлшерлемесін бірнеше жыл бойы өзгермейді деп қабылдауға болмайды.

Бүгін депозит бойынша белгілі бір пайыз ұсынылуы мүмкін, бірақ кейін мөлшерлеме өзгеруі ықтимал. Сондықтан «қазір 15 пайыз беріп жатыр екен, демек бірнеше жыл бойы осылай болады» деп ойлау дұрыс емес. Яғни депозит таңдағанда пайыздық мөлшерлемені ғана емес, мерзімін, шарттарын және кепілдік көлемін бірге қарау керек, – деп атап өтті Сабит Рысбаев.

Депозиттің табысын инфляциямен бірге есептеу керек

2026 жылы депозиттердің тартымдылығын бағалағанда базалық мөлшерлеме мен инфляция деңгейін де ескерген жөн. Себебі депозит бойынша көрсетілген пайыз адамның нақты сатып алу қабілетінің қаншалықты артқанын толық көрсете алмайды.

Экономисттің айтуынша, номиналды пайыз бен нақты табыстың арасындағы айырмашылықты түсіну маңызды.

Мұнда ең басты екі фактор – Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемесі және инфляция деңгейі. Базалық мөлшерлеме жоғары болған кезде банктердегі депозиттердің пайыздары да жоғары болуы мүмкін. Бұл теңгеде ақша сақтауды тартымды етеді. Бірақ депозиттің табысын тек номиналды пайызбен бағалауға болмайды, – дейді Сабит Рысбаев.

Мысалы, депозит 14% табыс әкеліп, инфляция 10% деңгейінде болса, адамның нақты сатып алу қабілетінің қаншалықты өзгергенін осы көрсеткіштерді салыстыру арқылы бағалау керек.

Сондықтан депозит таңдағанда мен ең алдымен «банк қанша пайыз береді?» деп емес, «инфляцияны шегергеннен кейін менің ақшамның сатып алу қабілеті қалай өзгереді?» деген сұраққа қарар едім, – деп түсіндірді экономист.

Жинақты бір ғана құралға салу міндетті емес

Экономистің пікірінше, адамның қаржылық мүмкіндігі болса, барлық жинақты бір ғана активке салмай, бірнеше құралға бөліп қарастырған жөн.

Мұндай тәсілдің мақсаты – бір нарықтағы өзгерістің бүкіл жинаққа бірдей әсер ету қаупін азайту.

Мүмкіндік болса, бөлген дұрыс деп ойлаймын. Барлық ақшаны бір ғана құралға салып қоюдың қажеті жоқ. Мысалы, адамның қаржы жағдайына қарай оның бір бөлігі депозитте, бір бөлігі жылжымайтын мүлікте, тағы бір бөлігі қор нарығында немесе облигацияларда болуы мүмкін. Мұның мәні – бір нарықтағы өзгеріс бүкіл жинаққа бірдей әсер етпеуі. Яғни «барлық жұмыртқаны бір себетке салмау» қағидасы мұнда да жұмыс істейді, – деді Сабит Рысбаев.

Осылайша, жинақты сақтау немесе инвестициялау кезінде дайын бір ғана формулаға сүйену қиын. Бір адам үшін өтімділік маңызды болса, екіншісі үшін ұзақ мерзімді капитал өсімі маңызды болуы мүмкін.

Сондықтан экономистің негізгі кеңесі – алдымен ақшаның мақсатын, мерзімін және өзің қабылдай алатын тәуекел деңгейін анықтап, содан кейін ғана қаржы құралын таңдау.

Инвестицияда «қайсысы көп табыс береді?» деген сұрақтан бұрын «бұл ақша маған қашан керек?» деген сұрақ маңызды, – деп түйіндеді экономист.