Алматының ескі тұрғын үйлері: Қауіп қайда және оны қалай еңсеруге болады?

Қалалық жаңғырту мәселесі сөз болған сайын Алматыдағы кеңестік кезеңнен қалған тұрғын үй қорының келешегі күн тәртібіне шығады. Негізгі сұрақ өзгермейді: бұл үйлердің тағдыры қандай болмақ? Қалада құрылысқа жарамды бос жерлердің саны азайып барады, ал қолжетімді учаскелердің көбі инженерлік инфрақұрылымнан шалғай орналасқан. Оның үстіне, қолданыстағы ескі тұрғын үйлердің нақты техникалық жай-күйі туралы толық әрі сенімді мәлімет көп жағдайда жоқ.

Qazaq Expert Club  құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейітнұрова BAQ.KZ тілшісіне берген сұхбатында тозығы жеткен үйлердің құрылымдық проблемаларын, олардың қауіп деңгейін және алдағы онжылдықтарға арналған инженерлік шешімдерді ретімен қарастырды.

Құрылымдық проблемалар және қауіптің белгілері

Диляра Сейітнұрованың сөзінше, 2017–2018 жылдардағы қалалық паспорттау бойынша Алматыда кеңестік кезеңде салынған 10 525 нысан тіркелген, олардың шамамен мыңы сүруге ұсынылған. 

2025 жылдың соңындағы деректе қаладағы тозығы жеткен көппәтерлі үйлер саны -  1 403 үй, 14 450 пәтер. Басым бөлігі -  1980 жылға дейін салынған екіқабатты үйлер (1 366 ғимарат), олар сейсмотұрақтылық пен қауіпсіздіктің қазіргі талаптарына объективті түрде сай келмейді. Ең бастысы -  бұл біртекті қор емес. Ол екі түрлі физикаға негізделген екі санаттан тұрады, оларды бір өлшеммен бағалауға болмайды, - дейді сарапшы.

Маманның сөзінше, кірпіш "сталинкалар" негізінен Алмалы мен Медеу аудандарында шоғырланған, 4–5 қабатты, 1930–1950 жылдары салынған. Мамандандырылған зерттеулердің (КазНИИСА) деректері бойынша, қалыпты пайдаланылғанда мұндай үйлердің көтергіш конструкциялары панельді аналогтарына қарағанда әлдеқайда ұзақ шыдайды. 

Бірақ "қалыпты" деген сөз мұнда шешуші. Рұқсатсыз қайта жоспарлау -  көтергіш қабырғаны бұзу, ойықтарды бітеу, жүктемені өзгерту -  картинаны түбегейлі өзгертеді. Сырттай ешқандай қауіп байқалмауы мүмкін, ал жүктеме есебі бойынша ол мүлде басқа ғимаратқа айналады, - дейді Диляра Сейітнұрова.

Сарапшы панельді үйлер 1960–1980 жылдары жаппай салынғанын атап өтті. 

Мұндағы ең әлсіз тұс - панельаралық көлденең жіктер. Дәл солар негізгі жүкті қабылдайды. Екінші фактор -  жылу жіктері (межпанельные швы): маусымдық температура ауытқуы үлкен климатта олардың герметизациясы уақыт өте бұзылады. Нәтижесінде қабырға қатады, ылғал жиналады, ал конструкция ішіндегі арматура біртіндеп коррозияға ұшырайды, - дейді Диляра Сейітнұрова.

Қауіптің белгілері жайлы ең маңызды тұжырым мынау: панельді үйде визуалды тексеру жеткіліксіз. 

Қабырғадағы жарық, іргетастың шөгуі, фасадтың бұзылуы, ылғал іздері -  бұлар айқын сигналдар. Бірақ панельді үй сырттай мүлде "сау" көрінуі мүмкін -  жарық жоқ, фасад бүтін, -  ал жіктер мен арматура ішінен деградацияға ұшыраған. Дәл осы жалған сенімділік сезімін тудырады. Сондықтан ғимараттың нақты статусын тек көтергіш конструкцияларды инструменталды зерттеу арқылы ғана анықтауға болады, - дейді маман.

Сарапшының айтуынша, осы тұрғыдан жаңа Құрылыс кодексі енгізген айырмашылық маңызды.

 Ол "тозығы жеткен" (ветхий) және "апатты" (аварийный) статустарды нақты ажыратады. Тозығы жеткен үй -  физикалық тозған, бірақ өмірге тікелей қауіп төндірмейтін ғимарат. Апатты үй -  өмірге тікелей қауіп төндіретін ғимарат. Дәл осы статус кейінгі шешімді -  қоныс аудару ма, әлде жөндеу ме -  айқындайды, - дейді сарапшы.

Кеңестік үйлердің пайдалану мерзімі

Диляра Сейітнұрованың сөзінше, панельді үйлердің басым бөлігінің жобалық қызмет ету мерзімі -  50 жыл. 

Олар негізінен 1960–1980 жылдары салынғанын ескерсек, бүгінде көпшілігінің жасы 55–60-қа жетті, ал бір бөлігі жобалық мерзімнен әлдеқашан асып кетті. Яғни адамдар жіктерінің және арматурасының жағдайы белгісіз, 55–60 жыл бұрын салынған үйлерде тұрып жатыр. Кірпіш сталинкалардың жағдайы басқаша: дұрыс пайдаланылғанда олардың құрылымдық ресурсы панельді үйлерге қарағанда ұзағырақ. Бірақ бұл артықшылық рұқсатсыз қайта жоспарлаумен және уақытылы жасалмаған күрделі жөндеумен оңай жойылады, - дейді маман.

Қорытынды қарапайым: жобалық мерзімнен асу -  автоматты түрде "апатты" дегенді білдірмейді, бірақ бұл нақты техникалық зерттеу міндетті болатын шекара. Мерзімнен асқан панельді үй -  статусы міндетті түрде тексерілуі тиіс объект.

Күрделі жөндеу ме, әлде толық сүру ме?

Диляра Сейітнұрованың сөзінше, жаңа Құрылыс кодексі әр үй үшін екі сценарий белгілейді: қоныс аударумен жаңарту (реновация) немесе конструктивтік күшейтумен күрделі жөндеу.

Панельді үйлер үшін екінші сценарий көрінгеннен әлдеқайда күрделі әрі қымбат. Жіктерді нығайту, коммуникацияларды толық ауыстыру, жылу қорғанысын қалпына келтіру -  бұл подъезд қабырғасын әктеу емес. Ал көтергіш конструкцияларды зерттеместен жасалған "күрделі жөндеу" -  жай ғана косметика, ол проблеманы шешпейді, тек жасырады, - дейді маман.

Сарапшының сөзінше, нақты шешім мына техникалық факторларға байланысты қабылданады:

• Құрылыс типі. Кірпіш пен панель -  әр басқа физика, әр басқа мүмкіндіктер.
• Көтергіш конструкциялардың нақты жағдайы. Тек инструменталды зерттеуден кейін белгілі болады.

Алдағы 10–20 жылдағы басым инженерлік шешімдер

Сарапшының сөзінше, Құрылыс кодексі құқықтық шеңберді анықтады жасады, бірақ ол әкімдікті бүкіл тұрғын үй қорын дереу зерттеуге міндеттемейді. 

Дәл осы - менің ең басты алаңдаушылығым: тозығы жеткен сталинкалар мен панельді үйлердің едәуір бөлігі апатты деп танылмаған, реновацияға да, күрделі жөндеу жоспарына да енбеген. Формальды түрде бұл ғимараттардың ешқандай статусы жоқ. Сондықтан алдағы онжылдықтардың басымдықтарын мен былайша қоятын едім:

1. Бүкіл кеңестік қордың жаппай техникалық диагностикасы мен паспорттауы. Бұл -  ең үлкен және ең кейінге қалдырылмайтын олқылық. Жіктердің, арматураның, іргетастардың нақты жағдайын инструменталды түрде тексермей, қалған барлық шешім болжамға негізделеді. Диагностика жүйелі әрі міндетті болуы керек.
2. Сейсмикалық бағалау мен басымдықтарды белгілеу. Кезекті 1981 жылға дейінгі панельді үйлерден бастаған жөн -  олар ең осал санат. Бұл ресурсты ең қауіпті нысандарға шоғырландыруға мүмкіндік береді.
3. Сақтауға тұрарлық үйлерді конструктивтік күшейту. Диагностика мүмкіндік берген жерде -  панельаралық жіктерді нығайту, жылу контурын қалпына келтіру, коммуникацияларды ауыстыру. Бұл жұмыстар косметикалық жөндеуден түбегейлі бөлек және тиісті бюджетті талап етеді.
4. Апатты үйлерді қоныс аударумен жаңарту. 2025–2030 жылдарға арналған реновация бағдарламасы шеңберінде, 2029 жылға дейін кезекте -  1 429 үй. Нақты ғимарат бойынша шешімді акимат техникалық зерттеу қорытындысы бойынша қабылдайды; мұнда зерттеудің сапасы шешуші.
5. Цифрлық мониторинг пен есеп. Градоқұрылыстық жүйелерге (АИС ГГК) интеграция, ғимараттар жағдайын үздіксіз бақылау -  статустардың қолмен "жоғалып кетуіне" жол бермеу үшін.
6. "Апатты" мен "тозығы жеткен" статусты жүйелі жіктеу. Бұл ұғымдар ұзақ уақыт араласып келді. Нақты жіктеу -  ресурсты қайда бағыттау керектігін айқындайтын негізгі құрал.
7. Мүмкін жерде адаптивті қайта пайдалану. Барлық капиталды ғимаратты сүру міндетті емес; кейбірін жаңа функцияға бейімдеу сүруден арзан әрі жылдам болуы мүмкін.

Қорытындылай келе, Диляра Сейітнұрова жаңа Құрылыс кодексі ондаған жыл жинақталған құқықтық олқылықтардың бір бөлігін жоятынын атап өтті.

Бірақ сталинкалар мен панельді үйлер үшін салдары әртүрлі -  тіпті конструкциялардың физикасына байланысты. Нақты шешімдерді акимат әр ғимарат бойынша техникалық зерттеуден кейін ғана қабылдай алады. Ал басты міндет -  санды емес, диагностиканы бірінші орынға қою. Қаншама үй қауіпті, қаншасы сақтауға тұрарлық -  бұл сұрақтарға жауап тек жаппай техникалық аудиттен кейін ғана шынайы болады. Әзірге кеңестік үйлердің көпшілігінің тұрғындары күту режимінде, ал бұл күтудің қаншаға созылатынын кодекс те айтпайды, - деп түйіндеді сарапшы.